وضعیت کلی املاک و مستغلات مناطق 5 و 22
همانطور که در مقاله “مناطق پیشران شهر تهران در صنعت ساخت و ساز” بدان اشاره شد، مناطق 5 و 22 شهر تهران جزو مناطق در حال توسعه میباشند. افزایش ساخت و ساز در این محدودهها در سالهای اخیر، دارا بودن اراضی مناسب و ظرفیت ساخت، دسترسی به نقاط مختلف شهر از طریق بزرگراههای اصلی، دوری از ترافیک و آلودگی مرکز شهر باعث شده که افراد، این 2 منطقه را برای سکونت انتخاب کنند. پیشبینی میشود این روند در سالهای آتی نیز ادامه داشته باشد.
مناطق 5 و 22 جزو مناطقی هستند که علاوه بر پروژههای مسکونی معمول، برجهای بلندمرتبه و پروژههای شاخص نیز در آنها احداث میشود. قیمتگذاری پروژههای مسکونی در این مناطق بر اساس عوامل مختلفی از جمله نوع سازنده، کیفیت ساخت، موقعیت، شاخص یا متداول بودن و میزان مشاعات و امکانات صورت میگیرد.
معرفی محدوده منطقه 22
طبق زونبندی صورت گرفته توسط شهرداری، منطقه 22 در غربیترین محدوده تهران و در مجاورت مناطق 5 و 21 قرار گرفته است. این محدوده شامل 4 ناحیه، 12 محله و 28 شهرک میباشد. از جمله محلات این منطقه میتوان به زیبادشت، دهکده المپیک، آبشار، باقری، شریف، دریاچه خلیج فارس، هوانیروز، کوهک، شریف و صدرا اشاره کرد.
منطقه 22 به دلیل قرارگیری در نزدیکی بخشهایی از روستای کن مانند سولقان، سنگان و روستاهایی همچون واریش و وردیج از پتانسیلهای گردشگری بالایی برخوردار میباشد. همچنین وجود عناصر شاخصی همچون پارک و دریاچه چیتگر و مجتمعهای تجاری ایرانمال و باملند در این محدوده و آبوهوای مطلوب به دلیل فاصله از ترافیک مرکز شهر، باعث جذب جمعیت ساکن در این منطقه شده است.
پروژههای شاخص منطقه 22 توسط چه سازندگانی احداث میشود؟
در منطقه 22 بخشی از پروژهها به صورت شخصی و توسط شرکتها و مهندسین فعال در این حوزه و بخشی توسط تعاونیهای وابسته به مجموعههای دولتی احداث شده است. موضوع تعاونی و شخصیساز بودن پروژهها در قیمتگذاری و کیفیت ساخت تا حد زیادی تأثیرگذار میباشد. بررسیها نشان میدهد پروژههای شخصیساز از کیفیت ساخت بالاتری برخوردار بوده و امکانات و مشاعات در نظر گرفته شده برای آنها فراتر از سایر پروژههای معمول و تعاونیساز میباشد.
از جمله سازندگان مطرح فعال در این محدوده میتوان به مهندس “داهیم” (شرکت نیکان سازه سدید)، مهندس “مجید عادشی”، مهندس “ایرانیان”، مهندس “تاجران”، گروه “ابنیهسازان مقاوم قربانی”، مهندس “گلوی” (گروه ساختمانی تندیس) و هلدینگ “سازیان” اشاره کرد. این گروهها پروژههایی همچون تریتیوم 1، تریتیوم 2، تریتیوم VIP، لبخند 2، برج سفید، پارلمان، رونیکا پالاس، تندیس اقاقیا و امپریال پالاس را در این منطقه احداث کردهاند.
از جمله تعاونیهای فعال در بخش ساخت و ساز منطقه 22 میتوان به تعاونیهای وابسته به ارتش و سپاه، تعاونیهای ابنیه آکام، ابنیه همت، عرش گستر همت، فرتاک، عمران آفاق نور و مروارید شهر فاخر اشاره کرد. این تعاونیها اجرای پروژههایی همچون بازنشستگان ارتش، ترنج، شهرک شهید خرازی، شمیم رحمت 3، نارنجستان، البرز، زاگرس، سران، اسپرلوس و … را در این منطقه بر عهده داشتهاند.
قیمت فروش واحدهای مسکونی در منطقه 22 (قیمتهای ارائه شده تا پایان فصل بهار سال 1403 معتبر میباشد)
بررسی برخی پروژههای شاخص در منطقه 22 نشان میدهد که قیمت پایه فروش آپارتمان به طور میانگین بین 85 تا 120 میلیون تومان به ازای هر مترمربع متغیر میباشد. این قیمت در پروژههای تعاونیساز 17 تا 20 درصد کاهش مییابد. با توجه به بلندمرتبهسازی در پروژههای شاخص این منطقه، برای قیمتگذاری واحدهای مسکونی ضریب طبقهای در حدود 2 تا 5/2 درصد نیز در نظر گرفته میشود.
با توجه به قرارگیری دریاچه چیتگر در این منطقه و جانمایی پروژههای مسکونی نسبت به آن، یکی از معیارهای ارزشگذاری واحدها دارا بودن ویو دریاچه میباشد. در پروژههای داری ویو دریاچه قیمت فروش واحدها در حدود 105 تا 130 میلیون تومان به ازای هر مترمربع و در سایر واحدها بین 100 تا 115 میلیون تومان به ازای هر مترمربع برآورد شده است.
قیمت فروش واحدهای مسکونی در پروژههای معمول با کاهشی در حدود 15 تا 20 درصد روبرو میباشد. با در نظر گرفتن تأثیرگذاری موقعیت پروژه بر قیمت فروش، میتوان قیمت را به صورت زیر دستهبندی نمود.
- محدوده چیتگر: 73 تا 85 میلیون تومان به ازای هر مترمربع
- بلوار خرازی: 63 تا 70 میلیون تومان به ازای هر مترمربع
- مرواریدشهر: 60 تا 70 میلیون تومان به ازای هر مترمربع
معرفی محدوده منطقه 5
منطقه 5 شهر تهران با مساحت تقریبی 28.54 کیلومترمربع و جمعیتی بالغ بر 856،565 نفر در شمال غربی تهران واقع شده است. این منطقه دارای 7 ناحیه است و قبل از شکلگیری منطقه 22، به عنوان غربیترین حد شهر تهران به حساب میآمد. بررسیها نشان میدهد، منطقه 5 پرمعاملهترین منطقه به لحاظ خرید، فروش و اجاره مسکن در شهر تهران میباشد.
نواحی هفتگانه منطقه 5 شهر تهران
- ناحیه 1: شهران شمالی، شهران جنوبی، شهر زیبا
- ناحیه 2: بهاران، کن، اندیشه
- ناحیه 3: حصارک، مرادآباد، شهرک نفت، شهرک کوهسار، المهدی، پونک شمالی، پونک جنوبی، باغ فیض
- ناحیه 4: سازمان آب، سازمان برنامه شمالی، سازمان برنامه جنوبی، شهرک پرواز، ارم
- ناحیه 5: مهران، اباذر، فردوس
- ناحیه 6: شهرک اکباتان، شهرک آپادانا، شهرک بیمه
- ناحیه 7: جنتآباد شمالی، جنتآباد مرکزی، جنتآباد جنوبی، شاهین
وضع فعلی قیمت فروش املاک و مستغلات در منطقه 5
اولین نشانههای ساختوساز گسترده منطقه 5 در فاصله سالهای 1343 تا 1358 خورشیدی قابل مشاهده است. دومین تغییر بنیادین بافت منطقه 5، مربوط به سالهای 1358 تا 1366 میباشد. در این دوران، بافت مسکونی به صورت چشمگیری گسترش و تقریبا نیمه جنوبی منطقه مورد ساختوساز قرار گرفته است. سومین دوره تغییرات را میتوان در فاصله سالهای 1366 تا 1373 دانست. در این دوره، محدوده شمالی “بزرگراه ایرانپارس (آبشناسان کنونی)” که کمترین میزان ساختوساز را داشته، مورد توجه قرار گرفت. در واقع میتوان گفت، در سالهای اخیر به دنبال گسترش شبکه بزرگراهی و افزایش تقاضای خرید مسکن، منطقه 5 تهران با افزایش قیمت مسکن مواجه بوده است. بررسیهای صورت گرفته در سال جاری و مقایسه با سال گذشته نشان میدهد، میانگین قیمت فروش واحدهای مسکونی در منطقه 5 شهر تهران در حدود 20 درصد افزایش یافته است. به طوریکه، میانگین قیمت در سال 1402 در حدود 129 میلیون تومان به ازای هر مترمربع بوده و در سال 1403، به 155 میلیون تومان به ازای هر مترمربع رسیده است.
برخی از پروژههای شاخص و سازندههای منطقه 5 شهر تهران
با افزایش تقاضای خرید واحدهای مسکونی در منطقه 5 شهر تهران، کیفیت ساختوساز نیز افزایش یافته و پروژههای لوکس مسکونی بیشتر دیده میشود. از پروژههای شاخص این منطقه میتوان به مواردی همچون برج باغ مودنا، برجهای مسکونی گل نرگس، برجهای برلیان، مجتمع مسکونی بام پونک، برجهای دوقلوی میکا، مجتمع مسکونی رویال پالاس، برج مسکونی کاملیا، برجهای مسکونی مروارید غرب، برجهای مسکونی رزت و مجتمع مسکونی آسمانسرا اشاره نمود. برخی از پروژههای یادشده به اتمام رسیده و واحدهای مسکونی واگذار گردیده و برخی دیگر در مرحله اجرا قرار دارد.
این پروژهها توسط سازندگان مطرحی همچون آقای “رحیم قربانی” (گروه ابنیهسازان مقاوم قربانی)، مهندس “روحی” (گروه ساختمانی روحی)، مهندس “امیدوار”، مهندس “فولادوند” (گروه اقتصادی و مهندسی داناک (دژان))، دکتر “خرمیروز” (گروه ساختمانی پارامیس پارک)، گروه میکا و مهندس “مسعودی” اجرا شده است.