021-22679362 

سامانه کارشناسی قیمت داناملک

بررسی اجمالی بازار املاک و مستغلات مناطق 5 و 22 شهر تهران 

مناطق 5 و 22 شهر تهران جزو مناطق در حال توسعه می‏‌باشند. افزایش ساخت و ساز در این محدوده‌‏ها در سال‏های اخیر، دارا بودن اراضی مناسب باعث شده افراد این 2 منطقه را برای سکونت انتخاب کنند.  

وضعیت کلی املاک و مستغلات مناطق 5 و 22

همانطور که در مقاله “مناطق پیشران شهر تهران در صنعت ساخت و ساز” بدان اشاره شد، مناطق 5 و 22 شهر تهران جزو مناطق در حال توسعه می‏‌باشند. افزایش ساخت و ساز در این محدوده‌‏ها در سال‏های اخیر، دارا بودن اراضی مناسب و ظرفیت ساخت، دسترسی به نقاط مختلف شهر از طریق بزرگراه‏‌های اصلی، دوری از ترافیک و آلودگی مرکز شهر باعث شده که افراد، این 2 منطقه را برای سکونت انتخاب کنند. پیش‏‌بینی می‏‌شود این روند در سال‏های آتی نیز ادامه داشته باشد.

مناطق 5 و 22 جزو مناطقی هستند که علاوه بر پروژه‏‌های مسکونی معمول، برج‏های بلندمرتبه و پروژه‏‌های شاخص نیز در آن‏ها احداث می‏‌شود. قیمت‏‌گذاری پروژه‏‌های مسکونی در این مناطق بر اساس عوامل مختلفی از جمله نوع سازنده، کیفیت ساخت، موقعیت، شاخص یا متداول بودن و میزان مشاعات و امکانات صورت می‏گیرد.

معرفی محدوده منطقه 22

طبق زون‏بندی صورت گرفته توسط شهرداری، منطقه 22 در غربی‌‏ترین محدوده تهران و در مجاورت مناطق 5 و 21 قرار گرفته است. این محدوده شامل 4 ناحیه، 12 محله و 28 شهرک می‏باشد. از جمله محلات این منطقه می‏توان به زیبادشت، دهکده المپیک، آبشار، باقری، شریف، دریاچه خلیج فارس، هوانیروز، کوهک، شریف و صدرا اشاره کرد.

منطقه 22 به دلیل قرارگیری در نزدیکی بخش‏‌هایی از روستای کن مانند سولقان، سنگان و روستاهایی همچون واریش و وردیج از پتانسیل‌‏های گردشگری بالایی برخوردار می‌‏باشد. همچنین وجود عناصر شاخصی همچون پارک و دریاچه چیتگر و مجتمع‌‏های تجاری ایران‏مال و باملند در این محدوده و آب‏‌وهوای مطلوب به دلیل فاصله از ترافیک مرکز شهر، باعث جذب جمعیت ساکن در این منطقه شده است.

پروژه‏‌های شاخص منطقه 22 توسط چه سازندگانی احداث می‏‌شود؟

در منطقه 22 بخشی از پروژه‌‏ها به صورت شخصی و توسط شرکت‏ها و مهندسین فعال در این حوزه و بخشی توسط تعاونی‏‌های وابسته به مجموعه‌‏های دولتی احداث شده است. موضوع تعاونی و شخصی‌‏ساز بودن پروژه‌‏ها در قیمت‌‏گذاری و کیفیت ساخت تا حد زیادی تأثیرگذار می‏‌باشد. بررسی‏‌ها نشان می‏‌دهد پروژه‏‌های شخصی‌‏ساز از کیفیت ساخت بالاتری برخوردار بوده و امکانات و مشاعات در نظر گرفته شده برای آن‏ها فراتر از سایر پروژه‌‏های معمول و تعاونی‏‌ساز می‏‌باشد.

از جمله سازندگان مطرح فعال در این محدوده می‏توان به مهندس “داهیم” (شرکت نیکان سازه سدید)، مهندس “مجید عادشی”، مهندس “ایرانیان”، مهندس “تاجران”، گروه “ابنیه‏‌سازان مقاوم قربانی”، مهندس “گلوی” (گروه ساختمانی تندیس) و هلدینگ “سازیان” اشاره کرد. این گروه‌‏ها پروژه‏‌هایی همچون تریتیوم 1، تریتیوم 2، تریتیوم VIP، لبخند 2، برج سفید، پارلمان، رونیکا پالاس، تندیس اقاقیا و امپریال پالاس را در این منطقه احداث کرده‌‏اند.

از جمله تعاونی‏‌های فعال در بخش ساخت و ساز منطقه 22 می‏توان به تعاونی‏‌های وابسته به ارتش و سپاه، تعاونی‏‌های ابنیه آکام، ابنیه همت، عرش گستر همت، فرتاک، عمران آفاق نور و مروارید شهر فاخر اشاره کرد. این تعاونی‏‌ها اجرای پروژه‏‌هایی همچون بازنشستگان ارتش، ترنج، شهرک شهید خرازی، شمیم رحمت 3، نارنجستان، البرز، زاگرس، سران، اسپرلوس و … را در این منطقه بر عهده داشته‌‏اند.

قیمت فروش واحدهای مسکونی در منطقه 22 (قیمت‏‌های ارائه شده تا پایان فصل بهار سال 1403 معتبر می‏‌باشد)

بررسی برخی پروژه‏‌های شاخص در منطقه 22 نشان می‏‌دهد که قیمت پایه فروش آپارتمان به طور میانگین بین 85 تا 120 میلیون تومان به ازای هر مترمربع متغیر می‏‌باشد. این قیمت در پروژه‏‌های تعاونی‏‌ساز 17 تا 20 درصد کاهش می‌‏یابد. با توجه به بلندمرتبه‌‏سازی در پروژه‏‌های شاخص این منطقه، برای قیمت‏‌گذاری واحدهای مسکونی ضریب طبقه‌‏ای در حدود 2 تا 5/2 درصد نیز در نظر گرفته می‏‌شود.

با توجه به قرارگیری دریاچه چیتگر در این منطقه و جانمایی پروژه‏‌های مسکونی نسبت به آن، یکی از معیارهای ارزش‌‏گذاری واحدها دارا بودن ویو دریاچه می‏‌باشد. در پروژه‌‏های داری ویو دریاچه قیمت فروش واحدها در حدود 105 تا 130 میلیون تومان به ازای هر مترمربع و در سایر واحدها بین 100 تا 115 میلیون تومان به ازای هر مترمربع برآورد شده است.

قیمت فروش واحدهای مسکونی در پروژه‏‌های معمول با کاهشی در حدود 15 تا 20 درصد روبرو می‏‌باشد. با در نظر گرفتن تأثیرگذاری موقعیت پروژه بر قیمت فروش، می‏توان قیمت را به صورت زیر دسته‏‌بندی نمود.

  • محدوده چیتگر: 73 تا 85 میلیون تومان به ازای هر مترمربع
  • بلوار خرازی: 63 تا 70 میلیون تومان به ازای هر مترمربع
  • مرواریدشهر: 60 تا 70 میلیون تومان به ازای هر مترمربع

معرفی محدوده منطقه 5

منطقه 5 شهر تهران با مساحت تقریبی 28.54 کیلومترمربع و جمعیتی بالغ بر 856،565 نفر در شمال غربی تهران واقع شده است. این منطقه دارای 7 ناحیه است و قبل از شکل‌گیری منطقه 22، به عنوان غربی‌ترین حد شهر تهران به حساب می‌آمد. بررسی‌ها نشان می‌دهد، منطقه 5 پرمعامله‌ترین منطقه به لحاظ خرید، فروش و اجاره مسکن در شهر تهران می‌باشد.

نواحی هفتگانه منطقه 5 شهر تهران

  • ناحیه 1: شهران شمالی، شهران جنوبی، شهر زیبا
  • ناحیه 2: بهاران، کن، اندیشه
  • ناحیه 3: حصارک، مرادآباد، شهرک نفت، شهرک کوهسار، المهدی، پونک شمالی، پونک جنوبی، باغ فیض
  • ناحیه 4: سازمان آب، سازمان برنامه شمالی، سازمان برنامه جنوبی، شهرک پرواز، ارم
  • ناحیه 5: مهران، اباذر، فردوس
  • ناحیه 6: شهرک اکباتان، شهرک آپادانا، شهرک بیمه
  • ناحیه 7: جنت‌آباد شمالی، جنت‌آباد مرکزی، جنت‌آباد جنوبی، شاهین

وضع فعلی قیمت فروش املاک و مستغلات در منطقه 5

اولین نشانه‌های ساخت‌و‌ساز گسترده منطقه 5 در فاصله سال‌های 1343 تا 1358 خورشیدی قابل مشاهده است. دومین تغییر بنیادین بافت منطقه 5، مربوط به سال‌های 1358 تا 1366 می‌باشد. در این دوران، بافت مسکونی به صورت چشم‌گیری گسترش و تقریبا نیمه جنوبی منطقه مورد ساخت‌و‌ساز قرار گرفته است. سومین دوره تغییرات را می‌توان در فاصله سال‌های 1366 تا 1373 دانست. در این دوره، محدوده شمالی “بزرگراه ایرانپارس (آبشناسان کنونی)” که کمترین میزان ساخت‌و‌ساز را داشته، مورد توجه قرار گرفت. در واقع می‌توان گفت، در سال‌های اخیر به دنبال گسترش شبکه بزرگراهی و افزایش تقاضای خرید مسکن، منطقه 5 تهران با افزایش قیمت مسکن مواجه بوده است. بررسی‌های صورت گرفته در سال جاری و مقایسه با سال گذشته نشان می‌دهد، میانگین قیمت فروش واحدهای مسکونی در منطقه 5 شهر تهران در حدود 20 درصد افزایش یافته است. به طوریکه، میانگین قیمت در سال 1402 در حدود 129 میلیون تومان به ازای هر مترمربع بوده و در سال 1403، به 155 میلیون تومان به ازای هر مترمربع رسیده است.

برخی از پروژه‌های شاخص و سازنده‌های منطقه 5 شهر تهران

با افزایش تقاضای خرید واحدهای مسکونی در منطقه 5 شهر تهران، کیفیت ساخت‌و‌ساز نیز افزایش یافته و پروژه‌های لوکس مسکونی بیشتر دیده می‌شود. از پروژه‌های شاخص این منطقه می‌توان به مواردی همچون برج باغ مودنا، برج‌های مسکونی گل نرگس، برج‌های برلیان، مجتمع مسکونی بام پونک، برج‌های دوقلوی میکا، مجتمع مسکونی رویال پالاس، برج مسکونی کاملیا، برج‌های مسکونی مروارید غرب، برج‌های مسکونی رزت و مجتمع مسکونی آسمان‌سرا اشاره نمود. برخی از پروژه‌های یادشده به اتمام رسیده و واحدهای مسکونی واگذار گردیده و برخی دیگر در مرحله اجرا قرار دارد.

این پروژه‌‏ها توسط سازندگان مطرحی همچون آقای “رحیم قربانی” (گروه ابنیه‌‏سازان مقاوم قربانی)، مهندس “روحی” (گروه ساختمانی روحی)، مهندس “امیدوار”، مهندس “فولادوند” (گروه اقتصادی و مهندسی داناک (دژان))، دکتر “خرمی‌‏روز” (گروه ساختمانی پارامیس پارک)، گروه میکا و مهندس “مسعودی” اجرا شده است. 

پیمایش به بالا