شناخت کلی منطقه کمالشهر
کمالشهر از توابع استان البرز بوده که در شمال غربی کرج واقع شده است. این شهر، از شمال به کوه های هلجرد، از غرب و جنوب به شهرستان چهارباغ و از شرق به حصارک کرج منتهی میشود. کمالشهر یکی از مناطق صنعتی استان البرز به شمار می آید.
بر اساس مطالعات و تحقیقات میدانی صورت گرفته، بافت غالب نیمه جنوبی کمالشهر (جنوب آزادراه کرج-قزوین) به صورت مسکونی میباشد. در حالیکه بافت غالب در نیمه شمالی (شمال آزادراه کرج-قزوین) به کاربری صنعتی اختصاص یافته است.
مطالعات بازار نشان میدهد، در نیمه جنوبی کمالشهر، محدوده شرقی عمدتاً متعلق به واحدهای مسکونی مختص افراد بومی منطقه میباشد. بخشهای غربی و جنوبی غالباً به واحدهای مسکونی ویلایی در شهرکهایی همچون “رضوانیه” و “الهیه” اختصاص یافته است. علاوه بر این، شهرکهای ویلایی دیگری مانند “طاووسیه”، “افشاریه”، “سهیلیه”، “بهروزسرا” و “حمیدیه” نیز در غرب منطقه و در نزدیکی کمالشهر جانمایی شده اند. در بخش شمال غربی این محدوده نیز کاربری صنعتی به چشم میخورد.
بافت صنعتی این منطقه در نیمه شمالی آن، به صورت شهرکی بوده و سوله ها و کارگاه ها در صنایع مختلفی همچون چوب، حمل ونقل، داروسازی، صنایع شیمیایی و کارتن سازی فعالیت دارند. از جمله شهرک های صنعتی خاص در این محدوده، میتوان به شهرک “بهارستان” اشاره کرد. در این محدوده علاوه بر بافت صنعتی، بافت ویلایی نیز به چشم میخورد که بیشتر در مناطق غربی و شمال این محدوده واقع شده اند. لازم به ذکر است که در شمال غربی این محدوده نیز پارک علم و فناوری البرز قرار گرفته که شامل سوله ها و ساختمان های اداری، باشگاه ورزشی، مهمانسرا و … میباشد.
در این منطقه، محدوده های منتهی به کوههای هلجرد در نیمه شمالی کمالشهر، به “پارک جنگلی هلجرد” اختصاص یافته است. بررسی ها و مطالعات اقتصادی نشان میدهد که به تازگی در قسمتهایی از این محدوده عملیات گودبرداری و تسطیح اراضی و کاشت نهال انجام شده که نشان از توسعه محدوده جنگلی آن دارد.
کانسپت های قابل طراحی در محدوده مورد بررسی
بر اساس مطالعات امکان سنجی صورت گرفته، طراحی و تخصیص کاربری مناسب به پروژه های ساختمانی برای کسب بازدهی بالا، مستلزم شناخت منطقه میباشد. کانسپت های قابل طراحی در هر پروژه، با توجه به عوامل مختلفی مانند موقعیت و محدوده جانمایی پروژه، مساحت پروژه، مخاطبین احتمالی آن و … متفاوت است. در این مقاله، با مطالعه منطقه کمالشهر، کانسپت های قابل طراحی در این محدوده شناسایی شده تا بهترین کاربری برای اراضی مورد مطالعه مشخص گردد.
- پارک علم و فناوری و کارخانه نوآوری
با توجه به بافت صنعتی کمالشهر و نزدیکی این شهر به واحدهای دانشگاهی استان البرز مانند دانشگاه خوارزمی، دانشگاه علوم پزشکی، خدمات بهداشتی درمانی استان البرز، پردیس بین المللی دانشگاه تهران، پردیس هنر کرج، دانشگاه های علمی کاربردی و پیام نور کرج، طراحی پارکهای علم و فناوری و کارخانه های نوآوری میتواند یکی از گزینه های موجود باشد.
کارخانه های نوآوری و پارکهای علم و فناوری فضایی مناسب برای رشد کسب و کارها هستند و رویکرد آنها ارائه خدمات، فضا، امکانات و دسترسی به شبکه ارتباطی و آموزشی میباشد. در این مجموعه ها گروههای مختلفی از جمله استارتاپ ها، شرکتهای دانش بنیان، سرمایه گذاران و متخصصین دانشگاهی فعالیت دارند. این مجموعه ها علاوه بر دارا بودن فضای اداری و دفاترکار، دارای امکانات و کاربریهای جانبی از جمله فضای کار اشتراکی، کارگاههای فنی، آزمایشگاه، سالنهای ورزشی چندمنظوره، سالنهای برگزاری جلسات و رستوران و کافیشاپ میباشد.
از نمونه پارکهای علم و فناوری فعال در این محدوده میتوان به مجموعه البرز در شمال غربی کمالشهر اشاره کرد. در حال حاضر شرکتهای بسیاری در صنایع مختلفی از جمله فناوری اطلاعات و ارتباطات، تجهیزات پزشکی، داروسازی، شیمی، کشاورزی و منابع طبیعی، ماشین آلات، مخابرات، صنایع غذایی و شیلات در آن فعالیت دارند.
- دفاتر کار و فضاهای کار اشتراکی
بر اساس تحقیقات بازار صورت گرفته و به تبع آن امکان سنجیهای انجام شده، دفاتر اداری و به طور خاص فضاهای کار اشتراکی از جمله کاربریهایی است که به دلیل همخوانی با کارخانه های نوآوری و پارکهای علم و فناوری و همچنین نزدیکی به واحدهای دانشگاهی میتواند جزو موارد مورد بررسی باشد.
به استناد مطالعات بازار صورت گرفته، فضای کار اشتراکی، محیط کاری مشترکی است که افراد و گروههای مختلف با فعالیتهای مستقل، از آن استفاده میکنند. به عبارت دیگر، این محیط از چندین میز و صندلی تشکیل شده و افراد و گروههای مختلف میتوانند در ازای پرداخت مبلغ معینی به صورت روزانه، هفتگی یا ماهیانه آن را اجاره کنند. فضاهای کاری مشترک امکان استفاده از میز و صندلی شخصی، اینترنت، اتاق جلسات و لوازم اداری مانند فکس و پرینتر و در شرایط خاص امکاناتی چون کتابخانه، کافیشاپ، باشگاه ورزشی، سالن همایش و اتاق بازی را نیز ارائه میدهند.
- کاربری مسکونی و ویلاسازی
همانطور که پیش از این و در بخش تحلیلهای اقتصادی اشاره شد، بافت غالب نیمه جنوبی کمالشهر مسکونی میباشد و بخشهای غربی و جنوبی آن شهرکهای “رضوانیه” و “الهیه” جانمایی شده که عمدتاً به صورت واحدهای مسکونی ویلایی میباشد. در نیمه شمالی نیز بافت ویلایی بیشتر در مناطق غربی و شمال این محدوده دیده میشود. از این رو کاربری مسکونی و ویلاسازی میتواند یکی از کانسپت های مورد قبول در این منطقه باشد.
آمایش سرزمین صورت گرفته حاکی از آن است که روستای هلجرد از توابع کمالشهر بوده و در شمال شرقی این منطقه قرار گرفته است. به استناد مطالعات بازار املاک و مستغلات، به دنبال تصویب طرح هادی در این روستا، ساخت و ساز در این محدوده افزایش یافته است. از این رو پیشبینی میشود طی سالهای آینده، ساخت و ساز کاربری مسکونی و به خصوص ویلاسازی در این منطقه رونق بیشتری یابد. مدلسازیهای مالی و تحلیل های مالی انجام شده نیز موید این موضوع میباشد.
بخشی از اراضی شهرکهای مسکونی در این محدوده متعلق به جهاد کشاورزی بوده و مجوز ساخت در آنها وابسته به قوانین جهاد میباشد. بررسی ها نشان میدهد، برخی شهرکها همچون حمیدیه، سهیلیه و طاووسیه دارای زیرساخت آب و برق و گاز هستند اما در سایر شهرکها، انشعابات به صورت غیرمجاز تأمین شده است. همچنین در بسیاری از شهرکهای این محدوده ویلاها فاقد سند میباشند ولی در شهرکهایی مانند طاووسیه، افشاریه و رضوانیه ویلاها اغلب دارای سند بوده و عموماً شخصی ساز هستند.
- شهرکهای طراحی
بر اساس شناخت کاربری صورت گرفته، با توجه به بافت صنعتی در بخشهای شمالی کمالشهر، احداث شهرکهای طراحی را نیز میتوان به عنوان کاربری تکمیلی در کنار سایر کاربریهای صنعتی مورد بررسی قرار داد.
به استناد مطالعات بازار صورت گرفته، این شهرکها با هدف افزایش ظرفیت تولید و اشتغال زایی معمولاً در مجاورت شهرکهای صنعتی احداث میشوند و به عرضه محصولات و ارائه خدمات می پردازند. در شهرکهای طراحی برای صنف های مختلف، فضاهای تولیدی و کارگاهی، آموزشی، نمایشگاهی و فروشگاهی در نظر گرفته خواهد شد. لازم به ذکر است که تجمع طیف وسیعی از کاربری های مختلف در کنار یکدیگر، در شهرکهای طراحی باعث میشود تا مصرف کننده بتواند بخش عمدهای از نیاز خود را پاسخ دهد.
کمالشهر از بخشهای صنعتی نزدیک به تهران است و کاربریهای صنعتی و شرکتهای حاضر در این منطقه در حوزه های مختلفی همچون حمل ونقل، کارتن سازی، صنایع چوب، کالای خواب، صنایع شیمیایی و لاستیک سازی و داروسازی فعالیت دارند. بنابراین توجه به این کانسپت و بررسی آن حائز اهمیت میباشد.
- کاربری ورزشی، تفریحی و رفاهی
یکی دیگر از کاربری هایی که به عنوان کاربری تکمیلی میتواند در کنار سایر کاربریها همچون مسکونی، اداری و صنعتی طراحی گردد، کاربریهای ورزشی، تفریحی و رفاهی میباشد.
بر اساس تحقیقات بازار صورت گرفته، از جمله مراکز ورزشی و تفریحی در محدوده کمالشهر میتوان به مجموعه ورزشی تختی در پارک علم و فناوری البرز (با امکاناتی همچون سالنهای چند منظوره، استخر، سونا، باشگاه بدنسازی و سالن ماساژ)، زمین گلف در شمال منطقه و امکانات تفریحی و ورزشی در شهرکهای ویلایی اشاره کرد. این مراکز به دلیل فاصله از سایر شهرک ها و تا حدی خصوصی بودن برای هر محدوده، چندان قابل استفاده برای ساکنین کل منطقه نیستند.
با وجود افزایش ساخت و ساز ویلا در منطقه، افزایش جمعیت و همچنین عدم توجه ویژه به نیازهای جانبی ساکنین این منطقه، مطالعات اقتصادی نشان میدهد، نیاز به ساخت کاربری های ورزشی و تفریحی در محدوده کمالشهر به طور جدی وجود دارد.
همچنین کمبود فضاهای تجاری، به خصوص با رویکرد رفع نیازهای روزانه، در منطقه کمالشهر و به ویژه در نیمه شمالی آن به چشم میخورد. از این رو طراحی مجموعه خدمات رفاهی با امکاناتی نظیر رستوران، کافیشاپ، فودکورت، هایپرمارکت و خدمات خودرویی میتواند به عنوان یکی از کانسپت های قابل احداث، مورد بررسی قرار گیرد.