021-22679362 

سامانه کارشناسی قیمت داناملک

بررسی کانسپت ‏های قابل طراحی برای پروژه‏ های مختلف 

بررسی موردی محدوده کمالشهر 

شناخت کلی منطقه کمالشهر

کمالشهر از توابع استان البرز بوده که در شمال غربی کرج واقع شده است. این شهر، از شمال به کوه‏ های هلجرد، از غرب و جنوب به شهرستان چهارباغ و از شرق به حصارک کرج منتهی می‏شود. کمالشهر یکی از مناطق صنعتی استان البرز به شمار می ‏آید.

بر اساس مطالعات و تحقیقات میدانی صورت گرفته، بافت غالب نیمه جنوبی کمالشهر (جنوب آزادراه کرج-قزوین) به صورت مسکونی می‏باشد. در حالیکه بافت غالب در نیمه شمالی (شمال آزادراه کرج-قزوین) به کاربری صنعتی اختصاص یافته است.

مطالعات بازار نشان می‏دهد، در نیمه جنوبی کمالشهر، محدوده شرقی عمدتاً متعلق به واحدهای مسکونی مختص افراد بومی منطقه می‏باشد. بخش‏های غربی و جنوبی غالباً به واحدهای مسکونی ویلایی در شهرک‏هایی همچون “رضوانیه” و “الهیه” اختصاص یافته است. علاوه بر این، شهرک‏های ویلایی دیگری مانند “طاووسیه”، “افشاریه”، “سهیلیه”، “بهروزسرا” و “حمیدیه” نیز در غرب منطقه و در نزدیکی کمالشهر جانمایی شده ‏اند. در بخش شمال غربی این محدوده نیز کاربری صنعتی به چشم می‏خورد.

بافت صنعتی این منطقه در نیمه شمالی آن، به صورت شهرکی بوده و سوله‏ ها و کارگاه‏ ها در صنایع مختلفی همچون چوب، حمل ‏ونقل، داروسازی، صنایع شیمیایی و کارتن‏ سازی فعالیت دارند. از جمله شهرک ‏های صنعتی خاص در این محدوده، می‏توان به شهرک “بهارستان” اشاره کرد. در این محدوده علاوه بر بافت صنعتی، بافت ویلایی نیز به چشم می‏خورد که بیشتر در مناطق غربی و شمال این محدوده واقع شده ‏اند. لازم به ذکر است که در شمال غربی این محدوده نیز پارک علم و فناوری البرز قرار گرفته که شامل سوله‏ ها و ساختمان ‏های اداری، باشگاه ورزشی، مهمانسرا و … می‏باشد.

در این منطقه، محدوده‏ های منتهی به کوه‏های هلجرد در نیمه شمالی کمالشهر، به “پارک جنگلی هلجرد” اختصاص یافته است. بررسی‏ ها و مطالعات اقتصادی نشان می‏دهد که به تازگی در قسمت‏هایی از این محدوده عملیات گودبرداری و تسطیح اراضی و کاشت نهال انجام شده که نشان از توسعه محدوده جنگلی آن دارد.

کانسپت ‏های قابل طراحی در محدوده مورد بررسی

بر اساس مطالعات امکان‏ سنجی صورت گرفته، طراحی و تخصیص کاربری مناسب به پروژه‏ های ساختمانی برای کسب بازدهی بالا، مستلزم شناخت منطقه می‏باشد. کانسپت‏ های قابل طراحی در هر پروژه، با توجه به عوامل مختلفی مانند موقعیت و محدوده جانمایی پروژه، مساحت پروژه، مخاطبین احتمالی آن و … متفاوت است. در این مقاله، با مطالعه منطقه کمالشهر، کانسپت‏ های قابل طراحی در این محدوده شناسایی شده تا بهترین کاربری برای اراضی مورد مطالعه مشخص گردد.

  • پارک علم و فناوری و کارخانه نوآوری

با توجه به بافت صنعتی کمالشهر و نزدیکی این شهر به واحدهای دانشگاهی استان البرز مانند دانشگاه خوارزمی، دانشگاه علوم پزشکی، خدمات بهداشتی درمانی استان البرز، پردیس بین ‏المللی دانشگاه تهران، پردیس هنر کرج، دانشگاه ‏های علمی کاربردی و پیام نور کرج، طراحی پارک‏های علم و فناوری و کارخانه ‏های نوآوری می‏تواند یکی از گزینه ‏های موجود باشد.

کارخانه ‏های نوآوری و پارک‏های علم و فناوری فضایی مناسب برای رشد کسب و کارها هستند و رویکرد آن‏ها ارائه خدمات، فضا، امکانات و دسترسی به شبکه ارتباطی و آموزشی می‏باشد. در این مجموعه‏ ها گروه‏های مختلفی از جمله استارتاپ ‏ها، شرکت‏های دانش‏ بنیان، سرمایه‏ گذاران و متخصصین دانشگاهی فعالیت دارند. این مجموعه ‏ها علاوه بر دارا بودن فضای اداری و دفاترکار، دارای امکانات و کاربری‏های جانبی از جمله فضای کار اشتراکی، کارگاه‏های فنی، آزمایشگاه، سالن‏های ورزشی چندمنظوره، سالن‏های برگزاری جلسات و رستوران و کافی‏شاپ می‏باشد.

از نمونه پارک‏های علم و فناوری فعال در این محدوده می‏توان به مجموعه البرز در شمال غربی کمالشهر اشاره کرد. در حال حاضر شرکت‏های بسیاری در صنایع مختلفی از جمله فناوری اطلاعات و ارتباطات، تجهیزات پزشکی، داروسازی، شیمی، کشاورزی و منابع طبیعی، ماشین ‏آلات، مخابرات، صنایع غذایی و شیلات در آن فعالیت دارند.

  • دفاتر کار و فضاهای کار اشتراکی

بر اساس تحقیقات بازار صورت گرفته و به تبع آن امکان سنجی‏های انجام شده، دفاتر اداری و به طور خاص فضاهای کار اشتراکی از جمله کاربری‏هایی است که به دلیل همخوانی با کارخانه‏ های نوآوری و پارک‏های علم و فناوری و همچنین نزدیکی به واحدهای دانشگاهی می‏تواند جزو موارد مورد بررسی باشد.

به استناد مطالعات بازار صورت گرفته، فضای کار اشتراکی، محیط کاری مشترکی است که افراد و گروه‌های مختلف با فعالیت‌های مستقل، از آن استفاده می‌کنند. به عبارت دیگر، این محیط از چندین میز و صندلی تشکیل شده و افراد و گروه‌های مختلف می‌توانند در ازای پرداخت مبلغ معینی به صورت روزانه، هفتگی یا ماهیانه آن را اجاره کنند. فضاهای کاری مشترک امکان استفاده از میز و صندلی شخصی، اینترنت، اتاق جلسات و لوازم اداری مانند فکس و پرینتر و در شرایط خاص امکاناتی چون کتابخانه، کافی‏شاپ، باشگاه ورزشی، سالن همایش و اتاق بازی را نیز ارائه می‏دهند.

  • کاربری مسکونی و ویلاسازی

همانطور که پیش از این و در بخش تحلیل‏های اقتصادی اشاره شد، بافت غالب نیمه جنوبی کمالشهر مسکونی می‏باشد و بخش‏های غربی و جنوبی آن شهرک‏های “رضوانیه” و “الهیه” جانمایی شده که عمدتاً به صورت واحدهای مسکونی ویلایی می‏باشد. در نیمه شمالی نیز بافت ویلایی بیشتر در مناطق غربی و شمال این محدوده دیده می‏شود. از این رو کاربری مسکونی و ویلاسازی می‏تواند یکی از کانسپت‏ های مورد قبول در این منطقه باشد.

آمایش سرزمین صورت گرفته حاکی از آن است که روستای هلجرد از توابع کمالشهر بوده و در شمال شرقی این منطقه قرار گرفته است. به استناد مطالعات بازار املاک و مستغلات، به دنبال تصویب طرح هادی در این روستا، ساخت و ساز در این محدوده افزایش یافته است. از این رو پیش‏بینی می‏شود طی سال‏های آینده، ساخت و ساز کاربری مسکونی و به خصوص ویلاسازی در این منطقه رونق بیشتری یابد. مدلسازی‏های مالی و تحلیل‏ های مالی انجام شده نیز موید این موضوع می‏باشد.

بخشی از اراضی شهرک‏های مسکونی در این محدوده متعلق به جهاد کشاورزی بوده و مجوز ساخت در آن‏ها وابسته به قوانین جهاد می‏باشد. بررسی ‏ها نشان می‏دهد، برخی شهرک‏ها همچون حمیدیه، سهیلیه و طاووسیه دارای زیرساخت آب و برق و گاز هستند اما در سایر شهرک‏ها، انشعابات به صورت غیرمجاز تأمین شده است. همچنین در بسیاری از شهرک‏های این محدوده ویلاها فاقد سند می‏باشند ولی در شهرک‏هایی مانند طاووسیه، افشاریه و رضوانیه ویلاها اغلب دارای سند بوده و عموماً شخصی‏ ساز هستند.

  • شهرک‏های طراحی

بر اساس شناخت کاربری صورت گرفته، با توجه به بافت صنعتی در بخش‏های شمالی کمالشهر، احداث شهرک‏های‏ طراحی را نیز می‏توان به عنوان کاربری تکمیلی در کنار سایر کاربری‏های صنعتی مورد بررسی قرار داد.

به استناد مطالعات بازار صورت گرفته، این شهرک‏ها با هدف افزایش ظرفیت تولید و اشتغال‏ زایی معمولاً در مجاورت شهرک‏های صنعتی احداث می‏شوند و به عرضه محصولات و ارائه خدمات می ‏پردازند. در شهرک‏های طراحی برای صنف‏ های مختلف، فضاهای تولیدی و کارگاهی، آموزشی، نمایشگاهی و فروشگاهی در نظر گرفته خواهد شد. لازم به ذکر است که تجمع طیف وسیعی از کاربری‏ های مختلف در کنار یکدیگر، در شهرک‏های طراحی باعث می‏شود تا مصرف‏ کننده بتواند بخش عمده‏ای از نیاز خود را پاسخ دهد.

کمالشهر از بخش‏های صنعتی نزدیک به تهران است و کاربری‏های صنعتی و شرکت‏های حاضر در این منطقه در حوزه‏ های مختلفی همچون حمل ‏ونقل، کارتن ‏سازی، صنایع چوب، کالای خواب، صنایع شیمیایی و لاستیک ‏سازی و داروسازی فعالیت دارند. بنابراین توجه به این کانسپت و بررسی آن حائز اهمیت می‏باشد.

  • کاربری ورزشی، تفریحی و رفاهی

یکی دیگر از کاربری ‏هایی که به عنوان کاربری تکمیلی می‏تواند در کنار سایر کاربری‏ها همچون مسکونی، اداری و صنعتی طراحی گردد، کاربری‏های ورزشی، تفریحی و رفاهی می‏باشد.

بر اساس تحقیقات بازار صورت گرفته، از جمله مراکز ورزشی و تفریحی در محدوده کمالشهر می‏توان به مجموعه ورزشی تختی در پارک علم و فناوری البرز (با امکاناتی همچون سالن‏های چند منظوره، استخر، سونا، باشگاه بدنسازی و سالن ماساژ)، زمین گلف در شمال منطقه و امکانات تفریحی و ورزشی در شهرک‏های ویلایی اشاره کرد. این مراکز به دلیل فاصله از سایر شهرک‏ ها و تا حدی خصوصی بودن برای هر محدوده، چندان قابل استفاده برای ساکنین کل منطقه نیستند.

با وجود افزایش ساخت و ساز ویلا در منطقه، افزایش جمعیت و همچنین عدم توجه ویژه به نیازهای جانبی ساکنین این منطقه، مطالعات اقتصادی نشان می‏دهد، نیاز به ساخت کاربری‏ های ورزشی و تفریحی در محدوده کمالشهر به طور جدی وجود دارد.

همچنین کمبود فضاهای تجاری، به خصوص با رویکرد رفع نیازهای روزانه، در منطقه کمالشهر و به ویژه در نیمه شمالی آن به چشم می‏خورد. از این رو طراحی مجموعه خدمات رفاهی با امکاناتی نظیر رستوران، کافی‏شاپ، فودکورت، هایپرمارکت و خدمات خودرویی می‏تواند به عنوان یکی از کانسپت ‏های قابل احداث، مورد بررسی قرار گیرد.

پیمایش به بالا