شناخت محدوده جاده فرحآباد با تمرکز بر املاک و مستغلات
جاده فرحآباد در شمال شهر ساری قرار دارد و مسیر ارتباطی ساری و خزرآباد (فرحآباد) میباشد. به عبارت دیگر، این جاده مسیر دسترسی شهر ساری به دریای خزر است. از جمله کاربریهای فعال در این محدوده میتوان به کاربریهای مسکونی (ویلایی)، تجاری، صنعتی و همچنین اراضی زراعی، تالارهای پذیرایی و کاربری آموزشی (دانشگاه علوم پزشکی مازندران) اشاره کرد. کاربری دیگری که در این محدوده به چشم میخورد بنایی متعلق به نمایشگاه بینالمللی ساری میباشد که کاربری هتل و هایپر مارکت نیز برای آن در نظر گرفته شده است.
وضعیت کاربری مسکونی در محدوده فرحآباد و نوع طراحی و متریال مصرفی
در مسیر جاده فرحآباد، کاربری مسکونی در قالب ویلاهای خصوصی، شهرکهای مسکونی و ویلایی و خانههای بومی به چشم میخورد. مساحت اراضی مسکونی در این محدوده عمدتاً در بازه 140 تا 500 مترمربع میباشد. همچنین زیربنای ویلاها معمولاً بین 120 تا 360 مترمربع بوده که غالباً به صورت 1 یا 2 طبقه احداث شدهاند. با در نظر گرفتن مساحت زمین و بنا، متوسط سطح اشغال در این منطقه، در حدود 48% تخمین زده میشود.
در طراحی ویلاهای محدوده مورد نظر، معمولاً، اتاق مستر در نظر گرفته میشود که میتواند موجب افزایش جذابیت ویلا برای مشتریان گردد. همچنین در ویلاهای این منطقه، جنس کفپوش، به طور عمده سرامیک و گاهی لمینت یا پارکت میباشد. در نمای ویلاها نیز به دلیل شرایط جوی منطقه و عرف بازار، غالباً از سنگ استفاده میشود. علاوه بر این، سرمایش و گرمایش ویلاها به طور عمده از طریق کولر گازی و رادیاتور تامین میشود.
عوامل تأثیرگذار بر قیمتگذاری واحدهای مسکونی
در ارزشگذاری بناهای ویلایی محدوده فرحآباد موقعیت قرارگیری اراضی بسیار حائز اهمیت میباشد. بررسیها نشان میدهد، مواردی همچون فاصله از دریا، فاصله از جاده اصلی، قرارگیری در شهرک، قرارگیری در داخل بافت روستایی و موقعیت جانمایی نسبت به جاده فرح آباد (غرب یا شرق جاده) بر مرغوبیت موقعیت ویلا تأثیرگذار بوده که در ادامه جزئیات مربوط به آن ارائه شده است.
- فاصله از دریا: به طور مشخص اراضی پلاک 1 دریا، مرغوبیت بیشتری داشته و در حدود سه برابر متوسط قیمت اراضی در مناطق دیگر ارزشگذاری میشوند.
- فاصله از جاده اصلی: اراضی در موقعیت بر جاده اصلی در حدود 10 تا 15 درصد از سایر اراضی ارزشمندتر هستند.
- اراضی شهرکی: زمینهای داخل شهرک به دلیل امکانات، مشاعات بیشتر و معابر طراحی شده در حدود 25 تا 30 درصد ارزشمندتر هستند.
- بافت شهر و روستا: اراضی خارج بافت به دلیل عدم مجوز ساخت و ساز در حدود یکسوم سایر اراضی ارزشگذاری میشوند.
- موقعیت قرارگیری نسبت به جاده فرحآباد: اراضی محدوده شرق جاده فرحآباد، در حدود 10 درصد کمتر از محدوده غربی ارزشگذاری میشوند. از جمله دلایل آن میتوان به تعداد بیشتر ویلاهای اجارهای در این محدوده اشاره کرد.
علاوه بر این، مساحت بنا احداثشده و طراحی مشاعات و امکانات مختلف نیز در افزایش ارزش ویلاها موثر میباشد. لازم به ذکر است که در محدوده جاده فرحآباد معامله اراضی با سند قولنامهای امری رایج بوده ولی داشتن سند تکبرگ، ارزش اراضی را در حدود 10 درصد افزایش میدهد.
وضعیت کاربری تجاری در محدوده فرحآباد
جاده فرحآباد مسیر اصلی دسترسی شهر ساری به ساحل میباشد. در این جاده، عمده کاربری تجاری به واحدهای نوار تجاری اختصاص یافته است. بررسیها نشان میدهد که تراکم واحدهای تجاری در شرق جاده فرحآباد بیشتر از ضلع غربی میباشد که از جمله دلایل آن میتوان به رونق بیشتر جبهه شرقی به دلیل اتصال شهر ساری از طریق جاده فرحآباد به سمت ساحل اشاره نمود. عمده واحدهای تجاری تجاری این محدوده به صنف “خدمات محلی و رفع نیازهای روزمره” اشاره نمود. البته لازم به ذکر است، صنف “خدمات اتومبیل” بخش قابل توجهی از واحدها را در اختیار دارد. همچنین در حدود 5 درصد از واحدهای نوارتجاری “فاقد فعالیت” میباشند.
علاوه بر واحدهای نوار تجاری، در محدوده جاده فرحآباد، چندین مجتمع تجاری نیز جانمایی شده است. اغلب این مجتمعها نیمهکاره رها شده یا فاقد فعالیت هستند. مشکلات فنی، موقعیت نامناسب، اختلافات سازندگان و خریداران و عدم استقبال خریداران از دلایل عدم رونق این مجتمعها میباشد. لازم به ذکر است که در طراحی اغلب این مجتمعها کاربریهای تکمیلی مانند فودکورت، هایپرمارکت، رستوران، شهربازی، کافیشاپ، سالن برگزاری جلسات و همایش نیز در نظر گرفته شده است.
ارزشگذاری واحدهای تجاری
ارزشگذاری و مرغوبیت واحدهای نوارتجاری در جاده فرحآباد، به عوامل مختلفی وابسته است. ارزش واحدهای نوارتجاری با خارج شدن از شهر ساری و فاصله گرفتن از آن، کاهش یافته و از طرفی، دوباره با نزدیک شدن به دریا افزایش مییابد. در محدوده روستای صفرآباد در سه کیلومتری شهر ساری تعداد واحدهای تجاری در مقایسه با سایر مناطق بیشتر بوده و از مرغوبیت بیشتری برخوردار هستند. به طور کلی، واحدهای تجاری نزدیک دریا دارای بیشترین قیمت و واحدهای تجاری در میانه جاده فرحآباد دارای کمترین قیمت میباشند. ذکر این نکته نیز الزامی است که بر خلاف آنچه که در کاربری مسکونی بدان اشاره شد، ارزش واحدهای تجاری در ضلع شرقی جاده فرحآباد، در حدود 15 تا 20 درصد بیشتر از ضلع غربی است.
در مجتمعهای تجاری قرار گرفته در این محدوده، غالباً واحدها به صورت استیجاری واگذار شدهاند. با این وجود، ارزشگذاری مراکز تجاری در محدوده مورد نظر در حدود 70 درصد قیمت واحدهای نوار تجاری تخمین زده میشود.
بافت روستایی و اراضی کشاورزی در منطقه
به طور کلی، بافت غالب محدوده جاده فرحآباد را اراضی کشاورزی، باغات و روستاها تشکیل دادهاند. اکثر روستاهای این محدوده دارای بافت ویلایی بوده و بناهای بیش از دو طبقه در آنها به ندرت دیده میشود. اما برخی از روستاها نیز بافت آپارتمانی داشته و ساختمانها با تعداد طبقات بیشتری در آنها ساخته شدهاند.
سند بناها در روستاهای این محدوده معمولاً به صورت دستنوشته بوده و تأیید آن با مهر شورا و دهیاری صورت میگیرد. البته لازم به ذکر است برای بناهای داخل بافت روستاها امکان دریافت سند تک برگ وجود دارد.
بررسیها نشان میدهد که قیمت اراضی در داخل بافت روستاها برای زمینهای با مساحت کمتر از 1000 مترمربع بیشتر از زمینهای با متراژ بزرگتر میباشد. همچنین لازم به ذکر است که قیمت اراضی در موقعیت خارج بافت روستاها کمتر و در حدود نصف قیمت اراضی داخل بافت میباشد. در اراضی خارج از بافت امکان ساخت و ساز وجود نداشته و تنها مجوز محصورکردن باغ صادر میشود.
سایر کاربریها در محدوده جاده فرحآباد
- تالارهای پذیرایی
در این محدوده، چندین تالار پذیرایی نیز خدمات ارائه میدهند. این تالارها عمدتاً در موقعیت بر جاده فرحآباد جانمایی شدهاند. به طور کلی ظرفیت تالارهای پذیرایی بین 350 تا 800 نفر متغیر میباشد. هزینه رزرو این تالارها شامل هزینههای ورودی، خدمات و سرویسهای ارائه شده بوده که معمولا هزینه امکاناتی مانند سیستمهای صوتی، نورپردازی و گلآرایی به صورت جداگانه محاسبه میشود. بررسیها نشان میدهد میزان عرضه این کاربری نسبت به تقاضا، بیش از حد نیاز بوده و در حال حاضر تعدادی از این مجموعهها فاقد فعالیت میباشند.
- کاربری صنعتی
کاربری صنعتی در بخشهای محدودی از منطقه جاده فرحآباد به چشم میخورد. شهرک صنعتی شماره 2 ساری در این محدوده قرار گرفته و در حدود 52 شرکت در زمینههای مختلفی همچون شیشهسازی، تیرچهسازی، تابلو سازی، آسانسورسازی، پخش دارو، بستهبندی و محصولات سلولوزی، در این مجموعه فعالیت دارند.
