در پروژههای مختلف با توجه به نوع کاربری روشهای مختلفی برای واگذاری و فروش واحدها وجود دارد. به عنوان مثال معمولاً در پروژههای مسکونی و اداری بسته به شرایط موجود، امکان پیشفروش واحدها وجود داشته تا سازندگان بتوانند از درآمد حاصل از آن برای ساخت پروژه استفاده نمایند. البته باید در نظر داشت که این موضوع به خصوص در مورد کاربری اداری، به عوامل مختلفی از جمله رونق این کاربریها در محدوده مورد نظر وابسته بوده و در شرایطی که تقاضا برای خرید واحدها پایین باشد و اوضاع این کاربریها چندان جذاب نباشد، گزینه پیشفروش واحدها با استقبال خوبی روبرو نشده و نمیتوان آن را جزو گزینههای موجود در نظر گرفت.
در مورد کاربری تجاری نیز باید به این موضوع اشاره کرد که رونق این کاربری پیش از فروش مستلزم چند سال بهرهبرداری میباشد. پس از گذراندن دور بهرهبرداری و سپس اجارهداری میتوان واحدها را با توجه به عرف بازار در هر منطقه ارزشگذاری کرده و به فروش رساند.
حال موضوعی که در این میان مطرح بوده این است که “آیا میتوان با استفاده از روش یا طراحی و معماری خاص برای پروژه ارزش افزوده ایجاد کرده و روند فروش واحدها را تسریع بخشید؟”.
تجربیات و تحلیلهای صورت گرفته در سالهای اخیر نشان میدهد که طراحی پروژهها به صورت معمول در بازار در برخی مناطق چندان جذاب نبوده و میتواند با شکست روبرو شود. چرا که از طرفی افزایش میزان ساخت و ساز و عرضه و در مقابل کاهش تقاضا در برخی محدودهها باعث اشباع بازار کاربریهای مختلف شده و از این رو فروش و واگذاری واحدها با چالشهایی روبرو میباشد. از طرفی یکی دیگر از عوامل تأثیرگذار بر رونق کاربریهایی همچون تجاری و اداری، میزان استقبال مخاطبین برای استفاده از کالا و خدمات قابل ارائه میباشد. از این رو در نظر گرفتن کانسپتی خاص برای پروژههای مختلف میتواند به جذب مخاطب و همچنین ایجاد ارزش افزوده برای پروژه کمک نماید.
نوع کانسپتهای قابل طراحی در کنار هریک از کاربریهای اصلی به عوامل مختلفی از جمله موارد زیر وابسته میباشد.
- نوع کاربری اصلی مجموعه
- محدوده جانمایی پروژه به لحاظ نوع بافت غالب و دسترسیها
- شناخت مخاطبین پروژه (رده سنی، جنسیت، شغل، وضعیت اقتصادی، …)
- مساحت قابل بارگذاری کاربریهای تکمیلی
- چگونگی جانمایی این کانسپتهای در کنار کاربری اصلی
حال با در نظر گرفتن موارد فوق و همچنین متناسب با نوع کاربری اصلی، کانسپتهایی قابل طراحی بوده که به بررسی آنها پرداخته شده است.
کاربری اصلی: اداری
کانسپتهای قابل طراحی: ساختمان پزشکان، فضای کار اشتراکی، پارک علم و فناوری یا کارخانه نوآوری،…
- ساختمان پزشکان
واحدهای ساختمان پزشکان دارای موقعیت اداری (سند مسکونی) بوده و طراحی این مجتمعها در صورتی که در نزدیکی مراکز درمانی و بیمارستانها و در موقعیت مناسب به لحاظ دسترسی به شبکه حمل و نقل عمومی صورت گیرد مورد استقبال بسیاری از پزشکان و فعالان در این حوزه قرار خواهد گرفت. همچنین در صورت طراحی ساختمان پزشکان میتوان طبقه همکف را به صورت تجاری طراحی کرده و آن را به صنفهای مرتبط با این حوزه مانند داروخانه، فروش لوازم و تجهیزات پزشکی اختصاص داد.
باید توجه داشت که گرچه این واحدها به دلیل دارا بودن موقعیت اداری با قیمتی کمتر از واحدهای با سند اداری معامله میشوند اما در صورت وجود شرایط مطلوب به لحاظ موقعیت و جانمایی، نقدشوندگی آنها سریعتر از واحدهای اداری معمول صورت خواهد گرفت.
- فضای کار اشتراکی
فضای کار اشتراکی، محیط کاری مشترکی است که افراد و گروه‌های مختلف با فعالیت‌های مستقل، از آن استفاده می‌کنند. به عبارت دیگر این محیط از چندین میز و صندلی تشکیل شده و افراد و گروه‌های مختلف می‌توانند در ازای پرداخت مبلغ معینی به صورت روزانه، هفتگی یا ماهیانه آن را اجاره کنند.
به طور کلی فضاهای کاری مشترک برای اعضای خود امکان استفاده از میز و صندلی شخصی، اینترنت پر سرعت، اتاق جلسات و لوازم اداری مانند فکس و پرینتر را فراهم می‌کنند. با این وجود این شرکت‌ها امروزه به دلیل وجود رقابت، علاوه بر موارد ذکرشده امکانات بیشتری را همچون کتابخانه، کافی‌شاپ و بن‌های تخفیف غذایی، باشگاه ورزشی، اتاق بازی و فیلم، خطوط تلفن، سالن‌های همایش و همچنین خدمات مشاوره‌ای در زمینه کسب و کار ارائه می‌دهند.
فضاهای کار اشتراکی معمولاً شامل بخشهای مختلفی بوده که انواع فضاهای اداری مورد نیاز مخاطبین را پوشش میدهد. به عنوان مثال بخش از این فضا به صندلیهای مشترک، بخشی به صندلیهای خصوصی و بخشی به دفاترکار و اتاقهای خصوصی 2 تا 16 نفره اختصاص داده شده است. هزینه اجاره هریک از این فضاها بسته به نوع امکانات و خدمات و مدت زمان رزرو متفاوت میباشد.
معمولاً فضاهای کار اشتراکی توسط شرکتهای استارتاپی مورد استقبال بیشتری قرار میگیرد. استارتاپهای بسیاری فعالیت خود را از فضاهای دانشگاهی آغاز می‌کنند و اعضای این کسبوکارها معمولاً دانشجویان هستند. همچنین اعضای این تیمها با توجه به نوع فعالیت خود همواره در تعامل با یکدیگر و سایر استارتاپها میباشند. از طرفی باید در نظر داشت که در شرایط فعلی بازار، هزینههای اجاره واحدهای اداری تا حد چشمگیری افزایش پیدا کرده و اغلب این مجموعهها توان پرداخت اجاره این واحدها را ندارند. از این رو اجاره فضایی برای فعالیت و با هزینه کم، بسیار مورد استقبال این گروه از افراد قرار میگیرد.
در صورتی که پروژه مورد نظر در موقعیت نزدیک به مراکز آموزشی، دانشگاهها و فضاهای اداری قرار داشته و همچنین از دسترسی مناسبی برخوردار باشد، طراحی فضای کار اشتراکی میتواند به جذب مشتریان کمک نماید.
طراحی این کانسپت باید با توجه به فضای در دسترس صورت گیرد. در شرایطی که بتوان چند طبقه از یک مجموعه را به این کاربری اختصاص داد باید فضای مجزا برای طراحی اتاقهای کار، امکانات جانبی مانند سالن‌های کنفرانس و اتاق جلسات در نظر گرفته شود. در شرایطی که تنها 1 یا 2 طبقه از مجموعهای اداری به این فضا اختصاص یافته میتوان با طراحی واحد به صورت فلت و پارتیشنبندی، شرایط مناسب برای حضور شرکت‌ها و افراد را فراهم نمود.
- پارک علم و فناوری
پارکهای علم و فناوری مجموعههایی وابسته به وزارت علوم بوده که معمولاً با هدف رشد و توسعه در کسب و کارهای کوچک و متوسط ایجاد میشوند. طراحی این کانسپت با توجه به فعالیت شرکت‌ها و کسب و کارهای مختلف عموماً در موقعیتهایی نزدیک به فضاهای دانشگاهی یا صنعتی صورت میگیرد. این مجموعهها علاوه بر دارا بودن فضای اداری و دفاترکار، دارای امکانات و کاربریهای جانبی از جمله فضای کار اشتراکی، کارگاههای فنی، آزمایشگاه، کافی‌شاپ و رستوران، سالن‌های ورزشی چندمنظوره و سالن‌های برگزاری جلسات میباشد.
در صورتی که شرایط طراحی این کانسپت در کنار سایر فضاهای اداری فراهم شود و مورد استقبال مخاطبین قرار گیرد، میتواند به ایجاد ارزش افزوده برای پروژه کمک نماید.
- کارخانههای نوآوری
کارخانههای نوآوری معمولاً در بافت شهری جانمایی شده و با تغییر کاربری ساختمانها و کارخانههای قدیمی طراحی میشوند. مخاطب این کانسپت شرکتهای استارتاپی، دانشبنیان، سرمایهگذاران و متخصصی دانشگاهی هستند. از این رو جانمایی این کاربری در موقعیتی نزدیک به محدودههای دانشگاهی و آموزشی میتواند با استقبال بیشتری از طرف مخاطبین روبرو شود. معمولاً طراحی و چیدمان فضا در این کانسپت به صورت سالن‌های یکپارچه (فلت) میباشد. در طراحی این کانسپت امکاناتی مانند پارکهای علم و فناوری و فضاهای کار اشتراکی نیز در نظر گرفته میشود.
کاربری اصلی: تجاری
کانسپتهای قابل طراحی: شهرکتاب، کافهکتاب، دپارتمان استور و …
- شهرکتاب یا کافهکتاب
مخاطبین شهرکتاب و کافه کتابها را معمولاً قشر جوان، دانشجو و علاقهمندان به فضاهای فرهنگی و به دور از شلوغی تشکیل می‌دهند. با توجه به این موضوع، در صورت نزدیکی پروژه به دانشگاهها و مراکز آموزشی، طراحی شهرکتاب میتواند گزینه مناسبی باشد.
همچنین در کنار این کانسپت بهتر است فضاها و امکانات تکمیلی مانند کافی‌شاپ، فودکورت و فضای استراحت نیز در نظر گرفته شود.
- دپارتمان استورها
معمولاً طراحی مجتمعهای تجاری به صورت دپارتمان استور میتواند تمایزی بین پروژه مورد نظر و سایر مراکز تجاری در برخی محدودهها ایجاد نماید. در این کانسپت هدف فروش و به نمایش گذاشتن محصولات در کنار یکدیگر و ایجاد فضایی برای مقایسه کالاهای مختلف برای مخاطبین میباشد.
نوع کالاهای قابل ارائه در دپارتمان استورها باید متناسب با صنف غالب سایر واحدهای تجاری در محدوده مورد نظر بوده یا متعلق به صنفی تکمیلکننده برای بازارهای فعال در آن منطقه باشد. همچنین باید توجه داشت که در کنار این واحدهای تجاری باید فضایی نیز برای طراحی کافی‌شاپ و رستوران نیز در نظر گرفته شود. فضاها و کاربریهای تکمیلی مانند کافی‌شاپ، رستوران، ATM و سالن استراحت میتواند باعث جذب مخاطب و بالا رفتن ارزش واحدهای تجاری گردد.
