شهر قزوین در حالت کلی دارای سه منطقه می‌باشد اما در حال حاضر منطقه 3 این شهر تفکیک شده و بخشی از آن به منطقه 4 اختصاص یافته است. برخی از محله‌های واقع در مناطق مختلف شهر قزوین به شرح موارد زیر می‌باشد.
- منطقه 1: باغ دبیر، بلاغی، آخوند، ملک‌آباد و راه‌آهن
- منطقه 2: دانشگاه، غیاث‌آباد، سرتک، شهرک عارف، شهید رجایی، هادی آباد، شیخ آباد، خیام و توحید
- منطقه 3: پونک، ملاصدرا، مهدیه، نوروزیان و کوی قضات
- منطقه 4: الهیه، مینودر و کوثر
تصویر 1. لکه‌گذاری مناطق شهر قزوین
وضعیت ساخت و ساز در شهر قزوین و معرفی مناطق مرغوب این شهر
ساخت‌و‌‌ساز در بخش های شمالی و شمال شرق شهر قزوین (بخشی از منطقه 2، منطقه 3 و 4) وضعیت مناسب‌تری نسبت به مناطق مرکزی و جنوبی آن دارد. در واقع، بافت مناطق جنوبی بیشتر به صورت ارگانیک باقی مانده و محور توسعه شهر قزوین از جنوب این شهر به سمت شمال امتداد پیدا کرده است.
محلات و مناطقی که در محور توسعه شهر قزوین قرار گرفته، جزو مرغوبترین محدوده های این شهر به لحاظ کیفیت و قیمت فروش واحدهای مسکونی می باشند.
تصویر 2- مناطق مرغوب قزوین
قیمت فروش کاربری مسکونی در مناطق مرغوب شهر قزوین
میانگین قیمت واحدهای مسکونی مناطق مرغوب شهر قزوین در اردیبهشت ماه 1403، معادل 4/63 میلیون تومان به ازای هر مترمربع می باشد که مقدار آن در مقایسه با سال 1398، تقریباً 7 برابر شده است. بررسی ها نشان میدهد، از میان مناطق مرغوب شهر قزوین، محدوده “ملاصدرای اصلی” با 83 میلیون تومان به ازای هر مترمربع دارای بیشترین میانگین قیمت و محدوده “جانبازان” با 7/44 میلیون تومان به ازای هر مترمربع دارای کمترین میانگین قیمت می باشند.
همچنین با مقایسه قیمت های اردیبهشت سال جاری با آمار موجود از سال 1398 میتوان گفت از میان مناطق مرغوب شهر قزوین منطقه “ملاصدرای شمالی” بیشترین تغییر قیمت و منطقه “دانشگاه” کمترین تغییر را در بخش کاربری مسکونی داشته اند.
بررسی ها نشان میدهد در قزوین پروژه های پیش فروش معمولاً به دلیل اعتمادپذیری نسبتاً پائین، با استقبال مردم مواجه نمیشوند. طی سالهای اخیر از پروژه های سازنده های مطرح مانند تعاونی های سازمانها و نهادهای معتبر استقبال نسبتاً مناسبی به عمل آمده است.
معماری و طراحی ساختمانهای مسکونی در قزوین
در شهر قزوین تعداد طبقات رایج بین 3 و 4 طبقه می‌باشد. تعداد طبقات متداول در بعضی مناطق، بسته به موقعیت و عرض خیابان، میتواند به 5 طبقه نیز افزایش یابد. بنابراین سازه های بلندمرتبه کمتر در سطح شهر به چشم میخورد.
با توجه به نیاز و سبک زندگی ساکنین، بیشترین تقاضا مربوط به آپارتمانهای تک واحدی می‌باشد. از این‌رو، سازندگان، اغلب واحدهای آپارتمانی را به صورت تک واحدی با متراژ بالا می‌سازند. البته، باید به این موضوع اشاره داشت که طی سالهای اخیر، برج‌های مسکونی با تعداد واحدهای بیش از 100 واحد نیز افزایش تقاضا داشته اند. به طور کلی، طراحی آپارتمانهای دارای چند واحد در یک طبقه با توجه به تقاضای کمتر، کاهش 10 تا 15 درصدی قیمت را به دنبال خواهد داشت.
بازه متراژ واحدهای آپارتمانی مورد تقاضا در قزوین، در مناطق مختلف بسته به قدرت خرید مردم و تقاضای بازار آن منطقه، در بازه 60 تا 300 مترمربع متغیر است، اما به دنبال طراحی تک واحدی سازه ها، متراژ غالب واحدهای مسکونی در مناطق مرغوب شهر در بازه 120 تا 200 مترمربع بوده که در طراحی آنها به طور عمده 3 خواب (یک خواب مستر) در نظر گرفته می‌شود.
در بررسی امکانات و مشاعات آپارتمان های قزوین مواردی مانند لابی، سالن اجتماعات، روفگاردن و استخر به ندرت و تنها در پروژه های لوکس دیده می‌شود و عمده ساختمانها بدون امکانات و مشاعات خاصی طراحی میشوند. البته لازم به ذکر است که در طراحی آپارتمانها، پارکینگ و انباری برای تمامی واحدها تامین شده است. همچنین در آسانسورهای به کار رفته، غالباً از موتور ایتالیایی و اتاق ایرانی استفاده شده و سیستم سرمایشی و گرمایشی به طور عمده به صورت کولر آبی و پکیج می‌باشد، ولی زیرساخت کولر گازی نیز در واحدها فراهم شده است.
در نمای عمده ساختمانهای این شهر از متریال سنگ استفاده شده که سهم آن را میتوان در حدود 80 درصد تخمین زد. همچنین در 90 درصد واحدهای مسکونی از سرامیک به عنوان متریال مصرفی در کف استفاده شده است.
در حالت کلی، به علت عدم مطابقت سلیقه مشتری و سازنده، اغلب واحدهای مسکونی به صورت خام و فاقد مواردی از قبیل کابینت، کمد و بعضاً کفپوش واگذار میشوند که در این صورت قیمت فروش در حدود 5 تا 7 میلیون تومان ارزانتر خواهد بود.
توجه به این نکته ضروری است که در طراحی برخی از آپارتمانهای مسکونی، طبقه همکف به کاربری تجاری اختصاص مییابد که به استناد بررسیهای صورت گرفته، تلفیق دو کاربری سبب کاهش کیفیت ساخت توسط سازنده شده و از قیمت واحد مسکونی تا میزان 10 درصد کاسته می‌شود. با رعایت کیفیت ساخت و طراحی ورودی‌های جداگانه برای کاربری‌های مسکونی و تجاری میتوان از کاهش چشم‌گیر قیمت جلوگیری کرد.
با توجه به عدم رواج بلندمرتبه سازی در شهر قزوین مفهوم ضریب طبقه مانند آنچیزی که در تهران و شهرهای بزرگ وجود دارد، رایج نمی باشد. در شهر قزوین به طور معمول طبقه اول به نسبت طبقه دوم در حدود 10 درصد ارزانتر است و طبقات بالاتر به نسبت طبقه دوم بین 3 تا 5 درصد گرانتر هستند. به عبارت دیگر مبنای ضریب طبقات از طبقه دوم در نظر گرفته می‌شود. به طور مشخص، این روند در برج های بلندمرتبه صادق نیست و در پروژه های بلند مرتبه مانند شهر تهران ضریب طبقهای در حدود 3 تا 5 درصد به نسبت طبقه پایین تر و نه طبقه دوم اعمال میگردد.
در انتها لازم به ذکر است که با توجه به وجود نگهبانی 24 ساعته و کنترل رفت و آمد ساکنین در شهرک ها، تقاضا برای سکونت در فضاهای شهرکی، در چند سال گذشته، با استقبال بیشتری روبرو شده است. از این رو، افزایش تقاضا، نوع طراحی و سایر عواملی که در شکل‌گیری شهرک‌ها موثر می‌باشند، میتوانند سبب افزایش قیمت واحدهای مسکونی از این نوع شوند.
