محدوده چهارراه ولیعصر در شهر تهران به عنوان یکی از مناطق پر جنب و جوش شهری از گذشته تاکنون شناخته میشود. این محدوده به دلیل وجود عناصر شاخصی همچون پارک دانشجو، تئاتر شهر، سالنهای تئاتر شهرزاد و نوفل لوشاتو، دانشکده معماری دانشگاه آزاد و نزدیکی به تالار وحدت، سالنهای تئاتر حافظ و فرهنگ، دارای مخاطبین خاصی از قشر جوان، دانشجو و هنری میباشد. حضور این مخاطبین رونق کاربریهای فرهنگی، آموزشی، اداری و تجاری را با افزایش روبرو کرده است.
بافت غالب در محدوده چهارراه ولیعصر در محور شمال به جنوب، حدفاصل خیابانهای طالقانی تا جمهوری و در محور شرق به غرب، حد فاصل خیابانهای حافظ تا کارگرشمالی را کاربری تجاری – اداری و خیابانهای فرعی را کاربری مسکونی تشکیل داده است.
حضور مخاطبین خاص در این محدوده باعث شده تا طراحی کانسپتهای خاصی از کاربریهای اداری، تجاری و مسکونی با رونق بیشتری نسبت به کاربریهای رایج در بازار روبرو باشد. از جمله این کانسپتها میتوان به مواردی همچون فضای کار اشتراکی، شهرکتاب یا کافه کتاب، گالریهای هنری و دپارتمان استورهای لپتاپ و لوازم جانبی موبایل اشاره کرد. البته برای طراحی این کانسپتها توجه به مواردی همچون متراژ، جانمایی واحد، نوع چیدمان و طراحی نقشهها حائز اهمیت میباشد، چراکه این کانسپتها با هدف ایجاد ارزش افزوده و جذب مخاطب انتخاب شده و طراحی نادرست آنها میتواند تأثیرگذاری منفی در پروژه داشته باشد.
وضعیت فعلی بازار کاربریهای مختلف در این محدوده
غالباً ساختمانها در محدوده چهارراه ولیعصر و به طور خاص در موقعیت بر خیابانهای اصلی به صورت بناهایی با کاربری تجاری در طبقه همکف و کاربری اداری در طبقات بالاتر طراحی شده است. از این رو بافت غالب در این محدوده را ترکیبی از کاربری تجاری و اداری تشکیل میدهد. بررسیها نشان میدهد که عمده واحدهای اداری و تجاری در محدوده چهاراه ولیعصر فاقد فعالیت هستند. همین موضوع نشان از عدم رونق یا به عبارت دیگر میزان عرضه بیش از تقاضا این 2 کاربری دارد. در کاربری تجاری در حدود 19 درصد واحدهای نوارتجاری و 30 درصد واحدهای تجاری در مجتمعها فاقدفعالیت هستند. به طور مشخص کاربری تجاری بدون ارائه کانسپتهای خاص در محدوده چهاراه ولیعصر اشباع شده است.
البته باید توجه داشت که در این بین مجتمعهایی همچون بازار کامپیوتر رضا با توجه به سابقه فعالیت، به عنوان نمونهای فرامنطقهای شناخته شده که از رونق بالایی نیز برخوردار بوده و تمام واحدهای تجاری آن فعال هستند. در مقابل مجتمعی همچون ابریشم که در چند سال اخیر افتتاح شده جزو نمونههای ناموفق در محدوده چهارراه ولیعصر به شمار میآید که در حال حاضر عمده واحدهای اداری و تجاری آن فاقد فعالیت بوده و با استقبال از سوی خریداران روبرو نشده است.
با دید کلی و مقایسه کاربریهای تجاری و اداری، شاید به نظر برسد که طراحی و فروش واحدهای تجاری اقتصادیتر از کاربری اداری بوده اما باید به نکاتی در مورد واگذاری و شرایط فروش و بهرهبرداری این واحدها توجه نمود.
کاربری تجاری پیش از فروش مستلزم چند سال بهرهبرداری میباشد. پس از گذراندن دوران بهرهبرداری، این واحدها قابل فروش با قیمت عرف بازار هستند. از سوی دیگر، هزینه اخذ پروانه تجاری بسیار بالاتر از پروانه اداری بوده و همین موضوع بهای تمام شده کاربری تجاری را به طرز قابل توجهی افزایش خواهد داد. بنابراین، به نظر میرسد کاربری اداری دارای توجیه اقتصادی بیشتر و ریسک کمتری نسبت به کاربری تجاری باشد.
معماری و طراحی ساختمانهای اداری و تجاری در محدوده مورد بررسی
در محدوده چهارراه ولیعصر واحدهای اداری با متراژهای 60 تا 70 مترمربع با استقبال بیشتری از سوی مشتریان روبرو میباشد. البته در طراحی ساختمانهای اداری باید نیاز و سلیقه همه مخاطبین را در نظر داشت، از این رو شاید بهتر باشد ترکیبی از واحدهای کوچک و بزرگمتراژ در نظر گرفته شود و چیدمان واحدها به گونهای باشد که در صورت نیاز، امکان ادغام چند واحد با یکدیگر برای مشتریان وجود داشته باشد. همچنین طراحی واحدها به صورت فلت نیز میتواند به مخاطب امکان طراحی و پارتیشنبندی واحدها را بر اساس نیاز و سلیقه شخصی بدهد که این موضوع در مواردی با استقبال از سوی خریداران نیز روبرو خواهد شد.
از دیگر موضوعات در طراحی ساختمانهای اداری نوع امکانات و مشاعات در نظر گرفته شده برای آنهاست. بررسیها نشان میدهد که اختصاص مشاعات و امکانات خاص برای پروژههای اداری این محدوده چندان رایج نمیباشد. اما ارزیابی بازار این کاربری نشان میدهد که در نظر گرفتن امکاناتی همچون لابی، سالن اجتماعات و سالن کنفرانس میتواند برای پروژه ارزش افزودهای به همراه داشته باشد، از این رو طراحی آن اجتنابناپذیر است.
موضوع حائز اهمیتی که در محدوده چهارراه ولیعصر وجود دارد، معضل جای پارک میباشد. باید در نظر داشت، در صورت طراحی پروژه با هر کاربری در این محدوده، در نظر گرفتن پارکینگ متناسب با نیاز واحدها و همچنین در صورت امکان، اختصاص بخشی به صورت پارکینگ عمومی، امری ضروری به حساب میآید. بررسیهای نشان میدهد که قیمت پارکینگ مازاد در این محدوده بسته به نوع کاربری و موقعیت در حدود 800 تا 950 میلیون تومان میباشد.
واحدهای تجاری در این محدوده معمولاً با متراژهایی کمتر از 20 مترمربع طراحی میشوند. همچنین این واحدها در طبقات همکف ساختمانهای اداری جانمایی میشوند. عمده واحدهای تجاری در این محدوده به صنفهای “الکترونیکی و لوازم جانبی موبایل” و “رستوران، فستفود و کافیشاپ” اختصاص یافته است. این اصناف در این محدوده با توجه به حضور دانشجویان و پر رفت و آمد بودن منطقه با استقبال بالایی روبرو هستند.
قیمت فروش به تفکیک کاربریهای مختلف
میزان مرغوبیت کاربریهای مختلف در محدوده چهارراه ولیعصر، بسته به موقعیت قرارگیری، متفاوت میباشد. ارزیابیها نشان میدهد که معیارهای مختلفی همچون میزان رفت و آمد، دسترسی به شبکه حمل و نقل عمومی، نوع مخاطبین و عناصر شاخص در هر محدوده میتواند بر ارزشگذاری واحدهای اداری، تجاری و مسکونی تأثیرگذار باشد.
بافت اطراف محدوده چهارراه ولیعصر و نزدیکی به مجموعههای آموزشی و فرهنگی و همچنین حضور قشر جوان و دانشجو باعث شده تا رونق کاربری اداری و تجاری در بخش جنوبی میدان ولیعصر (حد فاصل خیابان طالقانی تا جمهوری) بیش از بخش شمالی میدان ولیعصر باشد. این درحالی است که کاربری مسکونی در بخش شمالی میدان ولیعصر و خیابانهای فرعی اطراف از مرغوبیت بیشتری برخوردار بوده و واحدهای مسکونی در این نواحی با قیمتی بالاتر از محدوده چهارراه ولیعصر ارزشگذاری میشوند.
در حال حاضر قیمت فروش کاربریهای مختلف به صورت زیر برآورد میشود (قیمتها مربوط به اردیبهشت ماه سال 1403 بوده و تا 1 ماه قابل استناد میباشد).
- کاربری مسکونی: 105 تا 110 میلیون تومان به ازای هر مترمربع
- کاربری تجاری بر خیابانهای اصلی: 600 تا 650 میلیون تومان به ازای هر مترمربع
- کاربری اداری: در صورت دارای بودن سند اداری در حدود 135 تا 140 میلیون تومان به ازای هر مترمربع و در شرایط موقعیت اداری در حدود 110 تا 115 میلیون تومان به ازای هر مترمربع
