تأثیر بیثباتی سیاسی و امنیتی بر ساختار و عملکرد بازار مسکن
بازار مسکن بهعنوان یکی از اجزای کلیدی اقتصاد ملی، همواره تحت تأثیر متغیرهای اقتصادی، سیاسی و اجتماعی قرار دارد. در میان این عوامل، بیثباتیهای سیاسی، درگیریهای نظامی و جنگهای داخلی از جمله شوکهای جدی محسوب میشوند که نهتنها قیمت، عرضه و تقاضای مسکن را متحول میکنند، بلکه ساختار مالکیت، رفتار سرمایهگذاران و سیاستگذاری دولتها را نیز دگرگون میسازند.
در طول دو دهه اخیر، کشورهایی مانند “اوکراین”، “ترکیه”، “مصر” و “ونزوئلا” نمونههایی شاخص از تجربه بحرانهای سیاسی، امنیتی یا جنگی بودهاند که اثرات چشمگیری بر بازار املاک و مستغلات آنها بر جای گذاشتهاند. این کشورها از جهات مختلف مانند نوع بحران، شدت آسیب، واکنش دولت، میزان مهاجرت داخلی و نرخ تورم، متفاوتاند، اما یک نقطه مشترک دارند که بازار مسکن در این کشورها نهتنها تحت فشار قرار گرفته بلکه در برخی موارد، به یکی از شاخصهای ارزیابی پایداری اقتصادی در دوره بحران تبدیل شده است.
تأثیر تئوری جنگ بر بحران بازارهای مالی به خصوص بازار مسکن
جنگ و بحرانهایی از این دست، در نگاه نخست صرفاً پدیدههایی سیاسی یا نظامی بهنظر میرسند اما در واقع شوک اقتصادی عمیقی به یک کشور وارد میکنند. جنگ میتواند موجب مواردی همچون تخریب زیرساختها، قطع جریان سرمایه، از بین رفتن اطمینان سرمایهگذاران، مهاجرت گسترده و ایجاد اختلال در عملکرد دولتها گردد. بازارهای مالی به طور مستقیم به شرایط اقتصادی وابستهاند، از این رو پس از گذراندن دوران بحران، بسیار تحت تأثیر این شرایط قرار خواهند گرفت.
در بازارهایی همچون بورس، اثرات جنگ معمولاً به صورت افت ناگهانی قیمتها و کاهش حجم معاملات نمایان میشود. در بازار ارز، ارزش پول ملی کاهش یافته و تقاضا برای ارزهای بینالمللی افزایش مییابد. اما در بازار مسکن اثرات کمی پیچیدهتر بوده و بسته به سیاستهای دولت، ساختار بازار، مکان جغرافیایی و شدت بحران میتواند متفاوت باشد و نتایج مختلفی را رقم بزند.
به طور کلی بر اساس بررسی نمونههای مشابه و وضعیت سایر کشورها، در حوزه اقتصاد جنگ، 3 تأثیر اصلی بر بازارهای مالی به ویژه مسکن، ارائه میگردد که جزئیات آنها به شرح زیر است:
- تأثیرات روانی
جنگ و بحرانها موجب شکلگیری سطح بالایی از نااطمینانی در فضای اقتصادی و اجتماعی میشوند و در چنین شرایطی، مردم و سرمایهگذاران معمولاً به رفتارهایی سریع و احساسی روی میآورند. این رفتارها میتواند شامل خروج شتابزده سرمایه از بازارهای مالی رسمی، افزایش تقاضا برای داراییهای قابلانتقالی مانند طلا، احتکار دارایی و در نهایت، کاهش عرضه واقعی در بازار باشد.
در این حالت بازار مسکن ممکن است در نواحی امنتر یا به اصطلاح کم ریسکتر با افزایش شدید تقاضا مواجه شده و سایر محدودهها با رکود کامل و کاهش قیمت روبرو گردند.
- تأثیرات ساختاری
جنگ معمولاً نابودی بخش یا تمام زیرساختها را به همراه داشته که میتواند روند ساخت و ساز را از نظر دسترسی به منابع و مصالح مورد نیاز دچار چالش نماید. همچنین در این شرایط بخش زیادی از کارگران ساختمانی نیز مهاجرت کرده و مشکل تأمین نیروی انسانی نیز برای پروژهها ایجاد میشود.
در پی شرایط بحرانزا، اغلب پروژههای ساختمانی به حالت نیمهتمام رها شده، فرآیند صدور مجوزهای جدید متوقف شده و عرضه مسکن بهشدت کاهش یافته است. با وجود افت همزمان در تقاضا، بررسی نمونههای موردی نشان میدهد که غلبه کاهش تقاضا بر کاهش عرضه، نهایتاً به کاهش قیمتها انجامیده است.
- تأثیرات مالی
در شرایط جنگ معمولاً بانکها تمایلی به پرداخت تسهیلات مسکن نداشته و برخی دولتها بودجه و منابع مالی را تنها به بخش نظامی اختصاص میدهند. از این رو توان خرید به شدت کاهش یافته، معاملات متوقف شده و بازار در وضعیت رکود قرار میگیرد.
در شرایط بحرانی و جنگ، برخلاف بازارهایی مانند بورس یا ارز که واکنش کوتاهمدت و ناگهانی داشته، بازار مسکن با تأخیر واکنش نشان داده و اثرات عمیقتر و بلندمدت خواهد داشت. دلیل این موضوع را میتوان موارد زیر عنوان کرد.
- مسکن دارایی غیر قابل جابجایی بوده و امکان انتقال آن به مکان امنتر وجود ندارد.
- خرید مسکن نیاز به منابع مالی زیاد و ثبات نسبی دارد.
- نقش اجتماعی – روانی مسکن (احساس امنیت، مالکیت و سرمایهگذاری) آن را به شاخصی حساس تبدیل مینماید.
