بر اساس اطلاعات جمعآوریشده، از ابتدای سال 1399 تا پایان سال 1403، حجم معاملات آپارتمانهای مسکونی ناحیه 7 منطقه 1 شهر تهران در حدود 17 درصد حجم کل معاملات منطقه 1 میباشد.
ناحیه 7 از منطقه 1 شهرداری شهر تهران، شامل محلههای “قیطریه”، “باغ فردوس” و “تجریش” میباشد که در جایگاه دوم پس از محدوده “ولنجک”، “زعفرانیه” و “محمودیه” قرار داشته و در حدود 130 هزار میلیارد تومان از معاملات صورت گرفته را به خود اختصاص داده است. به استناد اطلاعات به دست آمده کمترین حجم معاملات مربوط به نواحی 10 و 6 منطقه 1 شهرداری تهران (محدوده شرقی منطقه) یعنی نواحی “سوهانک” و شهرک “نفت” میباشد.
گردش مالی ساختمان محله قیطریه نرمال شده به مساحت گشت پستی
به منظور فهم بهتر از اندازه بازار در دامنه هدف پروژهها، بایستی به تفکیک گشت پستی حجم معاملات را رصد کرد. برای مثال در پروژهای در محله قیطریه، ارزش معاملات (مسکونی) ثبت شده از ابتدای سال 1399، مورد ارزیابی قرار گرفته است. تقسیمبندی نواحی مورد بررسی در اطراف پروژه مورد مطالعه، بر اساس گشت پستی میباشد. با در نظر گرفتن موقعیت پروژه، محدودهها تا شعاع تقریبی 500 متری انتخاب شدهاند. در تصویر زیر محدودههای بررسی شده به تفکیک گشت پستی نمایش داده شده است.
در نمودار زیر، مجموع ارزش معاملات ثبت شده نمایش داده شده است. بر اساس این نمودار، بیشترین ارزش مربوط به نواحی غربی زمین پروژه، حد فاصل خیابانهای “مهر ششم” تا “میرزاپور” (از شمال تا جنوب) بوده است. به استناد این نمودار در این محدوده، ارزش معاملات ثبت شده بیش از 30 هزار میلیارد تومان برآورد شده است.
حال به منظور تدقیق نتایج به دست آمده، تأثیر عواملی همچون مساحت محدوده حذف شده و ارزش معاملات به ازای هر مترمربع در طول یکسال در هر گشت پستی ارائه شده است. بر اساس جزئیات این نمودار، بیشترین ارزش معاملات ثبت شده مربوط به محدوده غربی مورد مطالعه و در حدود 14 میلیون تومان به ازای هر مترمربع بوده است.
متراژ واحدهای مسکونی معامله شده طی یک سال گذشته در اطراف پروژه
یکی دیگر از ابزارهایی که در تصمیمگیری به سرمایهگذاران کمک میکند، متراژ واحدها جهت طراحی و ساخت است. برای مثال مطالعهای برای زمینی در محله قیطریه و بر اساس معاملات مسکن یک سال گذشته انجام شده است.
نمودارهای زیر توزیع متراژهای معامله شده در 2 شعاع مختلف اطراف زمین پروژه را در یکسال اخیر نشان میدهد.
به طور کلی عمده معاملات صورت گرفته در محدوده پروژه مورد مطالعه مربوط به واحدهایی در بازه متراژهای 96 تا 160 مترمربع بوده است. در نزدیکترین فاصله به پروژه، حداکثر متراژ واحدهای معامله شده، 161 مترمربع میباشد.
به استناد این نمودارها و در نظر گرفتن چارک دوم، عمده معاملات صورت گرفته در شعاع 200 متری پروژه، مربوط به واحدهایی با متراژ 130 مترمربع بوده و در فاصله دورتر تا 500 متر، متراژ مورد تقاضای بازار به 118 مترمربع کاهش یافته است.
سهم بازههای متراژی از معاملات
نمودار زیر سهم هر دسته از بازه متراژی در معاملات یک سال اخیر در محله قیطریه تهران را نشان میدهد.
قدرت خرید در محله قیطریه
- هیستوگرام بودجه خریداران در منطقه 1 و مقایسه با شعاع 500 متری از زمین پروژه
در نمودار زیر به منظور ارائه تصویری دقیقتر از بودجه خریداران، این شاخص در محدوده 500 متری از زمین پروژه با کل منطقه 1 شهر تهران مقایسه شده است. ارزیابی بودجه برای معاملات انجام شده با توجه به دو معیار متراژ واحد و قیمت فروش به ازای هر مترمربع صورت گرفته است.
همانطور که مشاهده میشود حدود 28 درصد معاملات محله قیطریه قیمتی بیش از 35 میلیارد تومان دارند و کمتر از 19 درصد معاملات مربوط به آپارتمانهای مسکونی با بیش از 45 میلیارد تومان میباشد.
