شکل‏ گیری شهرهای جدید

شهرهای جدید با تمرکززدایی کالبدی، اقتصادی و اجتماعی در ناحیه شهری شهرهای بزرگ طراحی می‏شوند تا به واسطه نزدیکی به شهرهای بزرگ، جمعیت را برای خروج از آن تشویق نمایند. در واقع این شهرها برای جذب سرریزهای جمعیتی و ساماندهی شهرهای بزرگ از نظر وضعیت کار و زندگی ایجاد می‏شوند. لازم به ذکر است که به دلیل فاصله جغرافیایی این شهرها از شهر اصلی و خارج از دامنه نفوذ بودن، خدمت‏رسانی به آن‏ها به طور کامل صورت نمی‏ گیرد. به طور کلی برخی از اهداف مهم ایجاد این شهرها به شرح زیر می‏باشد.

• جلوگیری از توسعه بی‏رویه وکلان‏شهر شدن شهرهای اصلی
• جذب سرریز جمعیت با اشتغال زایی
• جلوگیری از ایجاد حاشیه‏ نشینی در شهرهای بزرگ
• سبک شدن بار ترافیکی در شهرهای اصلی
• جلوگیری از بالا رفتن قیمت زمین در شهر اصلی
• استفاده از اراضی غیر زراعی برای ایجاد شهرهای جدید و جلوگیری از تخریب اراضی کشاورزی در حومه شهرهای بزرگ
• احداث شهرهای از پیش برنامه ‏ریزی شده و متناسب با نیاز واقعی جامعه

شهر پردیس یکی از شهرهایی است که طبق مصوبات ارائه شده با هدف مهار رشد جمعیت و کنترل مهاجرت به شهرهای بزرگ به ویژه تهران، در سال 1391 ایجاد شده است.

شکل‏ گیری شهر پردیس به عنوان یکی از شهرهای جدید و محورهای توسعه آن

شهرستان پردیس دارای مساحتی در حدود 1،378 کیلومترمربع و متشکل از 55 آبادی، روستا، نواحی کارگاهی، مناطق زراعی و دو شهر پردیس و بومهن می‏باشد. این شهرستان در محدوده شرقی تهران قرار گرفته و شامل 11 فاز می‏باشد. طبق آخرین سرشماری‏ های صورت گرفته، شهرستان پردیس دارای جمعیتی در حدود 73،363 نفر است. بررسی‏ ها نشان می‏دهد که این شهر به لحاظ زیرساختی گنجایش جمعیتی در حدود 500 هزار نفر را داشته باشد.

در توسعه شهرهای جدید باید امکانات و شرایطی مانند دسترسی مناسب بزرگراهی، نزدیکی به مناطق توسعه ‏یافته، شرایط اقلیمی مطلوب و زیرساخت‏هایی همچون آب، برق و گاز و …. در نظر گرفته شود. به طور بالقوه شهر پردیس از نظر نزدیکی به کلان‏شهر تهران و شرایط اقلیمی در وضعیت مطلوبی قرار دارد. از سوی دیگر پس از احداث آزادراه تهران – پردیس، بستر توسعه زمین‏های این منطقه تا حد مطلوبی فراهم گردید.

پیش از احداث این مسیر فازهای 1 تا 4 در محدوده شرقی آن به طور نسبی توسعه یافته بود. پس از آن روند توسعه از این فازها به سمت شهر تهران آغاز گردید. در واقع محور توسعه شهر پردیس از فاز 2 آن (غربی‏ترین فاز) آغاز و تا تهران ادامه پیدا کرده است. علاوه بر محور توسعه شرق به غرب، محور توسعه فرعی (جنوب به شمال) نیز برای این منطقه در نظر گرفته شده که پیشرفت آن به کندی صورت می‏گیرد. از این رو همچنان محور توسعه اصلی همان محور شرق به غرب شناخته می‏شود.

ویژگی فازهای مختلف شهر پردیس

به طور کلی شهر پردیس از 12 فاز تشکیل شده که به صورت زیر دسته ‏بندی شده و جانمایی آن‏ها در تصویر آورده شده است.

فازهای قدیم

فازهای 1 تا 4 که عمدتاً به صورت مسکونی مرغوب طراحی شده‏اند. در حال حاضر در بخش‏های شمالی این فازها ساخت و ساز واحدهای ویلایی افزایش یافته است. حجم ساخت و ساز در شمال فاز 4 کمتر از سایر فازهاست.

• در فاز 1 غالب واحدهای مسکونی به صورت مجتمع و ویلا طراحی شده‏اند. عمده مجتمع ‏های مسکونی بخش جنوبی این فاز متعلق به ارگان‏ها بوده و نوع ساخت آن‏ها مشابه یکدیگر می‏باشد. در بخش شمالی واحدهای در حال ساخت، شخصی ‏ساز بوده و طراحی آن‏های به صورت ساختمان ‏های 8 تا 10 طبقه با ویلایی 2 طبقه می‏باشد.
• اغلب ادارات دولتی و مراکز خرید شهر پردیس در فاز 2 جانمایی شده است. تمایل مردم برای سکونت در این فاز بیش از سایر فازها بوده و قیمت کاربری مسکونی در این محدوده با رشد چشمگیری روبرو می‏باشد. اغلب ساختمان‏های مسکونی در فاز 2 به صورت ویلا، برج و مجتمع طراحی شده‏اند.
• از جمله ویژگی‏های فاز 3 وجود مراکز خرید برای رفع نیازهای روزمره و دسترسی مناسب به شبکه حمل و نقل عمومی می‏باشد. به دلیل احداث واحدهای مسکن مهر در جنوب این فاز، قیمت فروش واحدهای مسکونی در آن کاهش یافته است.
• فاز 4 در شرقی‏ ترین نقطه پردیس قرار گرفته و عمده ساخت و ساز در بخش جنوبی آن در حال انجام می‏باشد. در بخش شمالی عمده ساختمان‏ها به ویلاهای 2 طبقه در حال ساخت می‏باشند.

فازهای مسکن مهر

فازهای 5، 8، 9 و 11 به صورت مسکن مهر و با کیفیت نه چندان مطلوب و با زیرساخت‏های نامناسب طراحی شده است. در قسمت‏های شمالی فازهای 5 و 9 همچنان ساخت و ساز ادامه داشته و مسیرهای دسترسی در حال احداث می‏باشد. روند ساخت و ساز در بخش جنوبی فاز 8 نیز همچنان ادامه دارد. در فاز 8 ساختمان‏ها در موقعیت بر خیابان‏ها به صورت شخصی‏ساز و در موقعیت خیابان‏های فرعی به صورت مسکن مهر طراحی می‏شوند.

• در فاز 5 اغلب واحدهای مسکونی در بخش شمالی خالی از سکنه می‏باشد.
• در فاز 8 به طرز چشمگیری تفاوت کیفیت ساخت و نوع متریال مصرفی بین آپارتمان‏های شخصی ‏ساز و مسکن مهر وجود دارد.
• در فاز 9 ساختمان‏های مسکونی به صورت مجتمع طراحی شده و اغلب ساکنین در بخش جنوبی این فاز سکونت دارند.
• برج‏های مسکونی فاز 11 به صورت 15 طبقه و توسط شرکت ترکیه‏ای “کوزو” در حال ساخت می‏باشد. واحدهای مسکونی در قسمت شرقی این فاز عمدتاً خالی از سکنه می‏باشند.
• برخی از واحدهای مسکن مهر که ابتدای پاییز 1402 تحویل داده شده فاقد آب، برق و گاز می‏باشند.

فازهای صنعتی

فازهای 6 . 7 پردیس به صورت صنعتی بوده و در طراح‏های توسعه آتی، محدوده غربی پارک علم و فناوری گسترش پیدا خواهد کرد.

• در فازهای صنعتی ساختمان‏هایی مربوط به پردیس نوآوری، دانشگاه آزاد، پارک فناوری سلامت و سوله ‏ها و کارخانه‏ هایی فعال در حوزه خدمات تراشکاری، فرزکاری و … و صنایع وابسته به دفاع (کارخانه تانک‏سازی) جانمایی شده است.

فازهای توسعه آتی

فازهای 10 و 12 جزو فازهایی هستند که در طرح توسعه آتی قرار گرفته‏اند. اراضی فاز 10 قطعه‏ بندی نشده و فاقد مجوز ساخت می‏باشد اما قیمت ‏گذاری اراضی صورت گرفته است. جانمایی و محدوده فاز 12 هنوز به مشخص نشده و مسیر دسترسی به آن طراحی و اجرا نشده است اما به نظر می‏رسد در شمال فازهای قدیم و شرق فاز 11 قرار داشته باشد.

معماری ساختمان‏ها در فازهای مختلف شهر پردیس

آپارتمان‏های شخصی ساز در این منطقه به صورت 4 تا 7 طبقه و آپارتمان‏های مسکن مهر به صورت 9 طبقه طراحی شده‏اند. در برج‏های شخصی‏ ساز، ارتفاع ساختمان‏ها به 10 طبقه نیز می‏رسد. در بخش‏های ویلایی ساختمان‏ها به صورت 2 طبقه طراحی و احداث شده‏اند.

بررسی‏ها نشان می‏دهد که کیفیت ساخت و متریال مصرفی به کار رفته در پروژه ‏های مسکن مهر به طرز چشمگیری پایین‏ تر از پروژه‏های شخصی ‏ساز می‏باشد. این موضوع نشان از عدم مطلوبیت پروژه‏های مسکن مهر دارد.

در فازهای قدیمی و پروژه‏های شخصی‏ ساز، واحدهای مسکونی با متراژهایی در حدود 80 تا 137 مترمربع طراحی شده و در پروژه ‏های مسکن مهر متراژ واحدها در حدود 77 تا 101 مترمربع می‏باشد. واحدهای مسکن مهر عمدتاً دارای پلان و نقشه مشخص بودن و طراحی واحدها در این پروژه‏ ها به صورت تیپ می‏باشد.

تأمین سرانه ‏های شهری در فازهای مختلف پردیس

در موضوع توسعه شهری، علاوه بر احداث کاربری‏های اصلی متناسب با نیاز جمعیت ساکن در هر محدوده، توجه به تأمین سرانه ‏های مورد نیاز این افراد نیز ضروری می‏باشد. این سرانه ‏ها شامل کاربری‏هایی همچون درمانی، آموزشی، مذهبی، ورزشی، فرهنگی، فضای سبز و خدمات عمومی می‏باشد.

در توسعه شهر پردیس، توجه به تأمین سرانه‏ ها در فازهای قدیمی بسیار مشهود بوده و متناسب با نیاز ساکنین با جانمایی نسبتاً مطلوب صورت گرفته است. در فاز 8 نیز تا حدی این موضوع در نظر گرفته شده و سرانه‏ ها مورد نیاز تأمین شده است. در فازهای 5، 9 و 11 کمبود یا جانمایی نادرست سرانه‏ های تأمین شده به چشم می‏خورد. در محدوده این 3 فاز تنها 1 مجموعه درمانی در نظر گرفته شده که نشان از کمبود این کاربری در این محدوده دارد. در صورت عدم توجه به این موضوع، تأمین نیاز ساکنین در آینده با چالش‏هایی همراه خواهد شد.

قیمت فروش واحدهای مسکونی در فازهای جدید و قدیم پردیس

قیمت فروش واحدهای مسکونی در شهر پردیس به موقعیت قرارگیری در فازهای مختلف وابسته می‏باشد. فازهای قدیم شهر پردیس (فازهای 1 تا 4) به دلیل شخصی‏ ساز بودن از کیفیت ساخت مطلوب‏تری نسبت به فازهای مربوط به مسکن مهر (5، 8، 9 و 11) برخوردار می‏باشند. بر این اساس واحدهای مسکونی در فازهای قدیمی با قیمتی در حدود 55 تا 57 درصد بیش از سایر فازها ارزش‏گذاری می‏شوند.

میانگین قیمت فروش واحدهای مسکونی در اردیبهشت ماه سال 1403 به صورت زیر می‏باشد.

• فازهای قدیم (1 تا 4): 44 میلیون تومان به ازای هر مترمربع
• فازهای جدید (مسکن مهر – 5، 8، 9 و 11): 28 میلیون تومان به ازای هر مترمربع

این قیمت‏ها نسبت به اسفندماه 1402 در حدود 12 تا 13 درصد افزایش داشته است.

وضعیت کاربری اداری در فازهای مختلف شهر پردیس

کاربری اداری در فاز 1 و پس از آن در فاز 2 پردیس دارای بیشترین رونق می‏باشد. در بین واحدهای اداری طراحی شده، واحدهایی که در مراکز تجاری جانمایی شده‏اند دارای قیمت و رونق بیشتر و به تبع آن تقاضای بیشتری می‏باشند. در این 2 فاز علاوه بر واحدهای اداری جانمایی شده در مجتمع‏های تجاری، واحدها در موقعیت‏هایی همچون میدان امام و میدان عدالت نیز دارای رونق مطلوبی می‏باشند.

وضعیت کاربری تجاری در فازهای مختلف شهر پردیس

به طور کلی اغلب مراکز تجاری در شهر پردیس در فازهای قدیم و به طور خاص در فازهای 1 تا 3 جانمایی شده‏اند. فاز 8 شهر پردیس نیز با توجه به رونق بیشتر، دارای مجتمع‏ های تجاری فعال بیشتری نسبت به سایر فازهای مسکن مهر می‏باشد. از بین واحدهای جانمایی شده در مجتمع‏ های تجاری، در حدود 31 درصد فاقد فعالیت هستند.

اراضی قابل ساخت در شهر پردیس

مالکیت اغلب اراضی در شهر پردیس به شرکت “عمران مسکن” و در برخی موارد، “تعاونی رزمندگان” تعلق دارد. باید توجه داشت که در شهر پردیس درصورتی که مالکیت اراضی با شرکت عمران باشد، ساخت آن ضروری بوده و عدم ساخت مشمول جریمه شده و زمین برای فروش در مزایده قرار خواهد گرفت.

برخی ضوابط شهرداری در مورد اراضی شهر پردیس

در فازهای قدیم حداکثر تعداد طبقات قابل بارگذاری معادل 4 و در فازهای جدید معادل 6 طبقه می‏باشد. به عبارت دیگر، میزان تراکم در فازهای قدیم نهایت 240 درصد و در فازهای جدید نهایت 360 درصد تعیین شده است. البته لازم به ذکر است، ارقام یاد شده میزان تراکم متداول بوده و قطع به یقین امکان صدور مجوزی فراتر از حدود تراکم یادشده نیز میسر می‏باشد.

یکی از موارد قابل توجه در مورد قوانین ساخت در پردیس، عدم اختصاص طبقه منفی 1 به پارکینگ بوده و در صورت طراحی پارکینگ در این طبقه (در صورت نیاز)، می‏بایست تأییدیه کمیسیون ماده 100 شهرداری دریافت گردد.