شکل گیری شهرهای جدید
شهرهای جدید با تمرکززدایی کالبدی، اقتصادی و اجتماعی در ناحیه شهری شهرهای بزرگ طراحی میشوند تا به واسطه نزدیکی به شهرهای بزرگ، جمعیت را برای خروج از آن تشویق نمایند. در واقع این شهرها برای جذب سرریزهای جمعیتی و ساماندهی شهرهای بزرگ از نظر وضعیت کار و زندگی ایجاد میشوند. لازم به ذکر است که به دلیل فاصله جغرافیایی این شهرها از شهر اصلی و خارج از دامنه نفوذ بودن، خدمترسانی به آنها به طور کامل صورت نمی گیرد. به طور کلی برخی از اهداف مهم ایجاد این شهرها به شرح زیر میباشد.
- جلوگیری از توسعه بیرویه وکلانشهر شدن شهرهای اصلی
- جذب سرریز جمعیت با اشتغال زایی
- جلوگیری از ایجاد حاشیه نشینی در شهرهای بزرگ
- سبک شدن بار ترافیکی در شهرهای اصلی
- جلوگیری از بالا رفتن قیمت زمین در شهر اصلی
- استفاده از اراضی غیر زراعی برای ایجاد شهرهای جدید و جلوگیری از تخریب اراضی کشاورزی در حومه شهرهای بزرگ
- احداث شهرهای از پیش برنامه ریزی شده و متناسب با نیاز واقعی جامعه
شهر پردیس یکی از شهرهایی است که طبق مصوبات ارائه شده با هدف مهار رشد جمعیت و کنترل مهاجرت به شهرهای بزرگ به ویژه تهران، در سال 1391 ایجاد شده است.
شکل گیری شهر پردیس به عنوان یکی از شهرهای جدید و محورهای توسعه آن
شهرستان پردیس دارای مساحتی در حدود 1،378 کیلومترمربع و متشکل از 55 آبادی، روستا، نواحی کارگاهی، مناطق زراعی و دو شهر پردیس و بومهن میباشد. این شهرستان در محدوده شرقی تهران قرار گرفته و شامل 11 فاز میباشد. طبق آخرین سرشماری های صورت گرفته، شهرستان پردیس دارای جمعیتی در حدود 73،363 نفر است. بررسی ها نشان میدهد که این شهر به لحاظ زیرساختی گنجایش جمعیتی در حدود 500 هزار نفر را داشته باشد.
در توسعه شهرهای جدید باید امکانات و شرایطی مانند دسترسی مناسب بزرگراهی، نزدیکی به مناطق توسعه یافته، شرایط اقلیمی مطلوب و زیرساختهایی همچون آب، برق و گاز و …. در نظر گرفته شود. به طور بالقوه شهر پردیس از نظر نزدیکی به کلانشهر تهران و شرایط اقلیمی در وضعیت مطلوبی قرار دارد. از سوی دیگر پس از احداث آزادراه تهران – پردیس، بستر توسعه زمینهای این منطقه تا حد مطلوبی فراهم گردید.
پیش از احداث این مسیر فازهای 1 تا 4 در محدوده شرقی آن به طور نسبی توسعه یافته بود. پس از آن روند توسعه از این فازها به سمت شهر تهران آغاز گردید. در واقع محور توسعه شهر پردیس از فاز 2 آن (غربیترین فاز) آغاز و تا تهران ادامه پیدا کرده است. علاوه بر محور توسعه شرق به غرب، محور توسعه فرعی (جنوب به شمال) نیز برای این منطقه در نظر گرفته شده که پیشرفت آن به کندی صورت میگیرد. از این رو همچنان محور توسعه اصلی همان محور شرق به غرب شناخته میشود.
ویژگی فازهای مختلف شهر پردیس
به طور کلی شهر پردیس از 12 فاز تشکیل شده که به صورت زیر دسته بندی شده و جانمایی آنها در تصویر آورده شده است.
فازهای قدیم
فازهای 1 تا 4 که عمدتاً به صورت مسکونی مرغوب طراحی شدهاند. در حال حاضر در بخشهای شمالی این فازها ساخت و ساز واحدهای ویلایی افزایش یافته است. حجم ساخت و ساز در شمال فاز 4 کمتر از سایر فازهاست.
- در فاز 1 غالب واحدهای مسکونی به صورت مجتمع و ویلا طراحی شدهاند. عمده مجتمع های مسکونی بخش جنوبی این فاز متعلق به ارگانها بوده و نوع ساخت آنها مشابه یکدیگر میباشد. در بخش شمالی واحدهای در حال ساخت، شخصی ساز بوده و طراحی آنهای به صورت ساختمان های 8 تا 10 طبقه با ویلایی 2 طبقه میباشد.
- اغلب ادارات دولتی و مراکز خرید شهر پردیس در فاز 2 جانمایی شده است. تمایل مردم برای سکونت در این فاز بیش از سایر فازها بوده و قیمت کاربری مسکونی در این محدوده با رشد چشمگیری روبرو میباشد. اغلب ساختمانهای مسکونی در فاز 2 به صورت ویلا، برج و مجتمع طراحی شدهاند.
- از جمله ویژگیهای فاز 3 وجود مراکز خرید برای رفع نیازهای روزمره و دسترسی مناسب به شبکه حمل و نقل عمومی میباشد. به دلیل احداث واحدهای مسکن مهر در جنوب این فاز، قیمت فروش واحدهای مسکونی در آن کاهش یافته است.
- فاز 4 در شرقی ترین نقطه پردیس قرار گرفته و عمده ساخت و ساز در بخش جنوبی آن در حال انجام میباشد. در بخش شمالی عمده ساختمانها به ویلاهای 2 طبقه در حال ساخت میباشند.
فازهای مسکن مهر
فازهای 5، 8، 9 و 11 به صورت مسکن مهر و با کیفیت نه چندان مطلوب و با زیرساختهای نامناسب طراحی شده است. در قسمتهای شمالی فازهای 5 و 9 همچنان ساخت و ساز ادامه داشته و مسیرهای دسترسی در حال احداث میباشد. روند ساخت و ساز در بخش جنوبی فاز 8 نیز همچنان ادامه دارد. در فاز 8 ساختمانها در موقعیت بر خیابانها به صورت شخصیساز و در موقعیت خیابانهای فرعی به صورت مسکن مهر طراحی میشوند.
- در فاز 5 اغلب واحدهای مسکونی در بخش شمالی خالی از سکنه میباشد.
- در فاز 8 به طرز چشمگیری تفاوت کیفیت ساخت و نوع متریال مصرفی بین آپارتمانهای شخصی ساز و مسکن مهر وجود دارد.
- در فاز 9 ساختمانهای مسکونی به صورت مجتمع طراحی شده و اغلب ساکنین در بخش جنوبی این فاز سکونت دارند.
- برجهای مسکونی فاز 11 به صورت 15 طبقه و توسط شرکت ترکیهای “کوزو” در حال ساخت میباشد. واحدهای مسکونی در قسمت شرقی این فاز عمدتاً خالی از سکنه میباشند.
- برخی از واحدهای مسکن مهر که ابتدای پاییز 1402 تحویل داده شده فاقد آب، برق و گاز میباشند.
فازهای صنعتی
فازهای 6 . 7 پردیس به صورت صنعتی بوده و در طراحهای توسعه آتی، محدوده غربی پارک علم و فناوری گسترش پیدا خواهد کرد.
- در فازهای صنعتی ساختمانهایی مربوط به پردیس نوآوری، دانشگاه آزاد، پارک فناوری سلامت و سوله ها و کارخانه هایی فعال در حوزه خدمات تراشکاری، فرزکاری و … و صنایع وابسته به دفاع (کارخانه تانکسازی) جانمایی شده است.
فازهای توسعه آتی
فازهای 10 و 12 جزو فازهایی هستند که در طرح توسعه آتی قرار گرفتهاند. اراضی فاز 10 قطعه بندی نشده و فاقد مجوز ساخت میباشد اما قیمت گذاری اراضی صورت گرفته است. جانمایی و محدوده فاز 12 هنوز به مشخص نشده و مسیر دسترسی به آن طراحی و اجرا نشده است اما به نظر میرسد در شمال فازهای قدیم و شرق فاز 11 قرار داشته باشد.
معماری ساختمانها در فازهای مختلف شهر پردیس
آپارتمانهای شخصی ساز در این منطقه به صورت 4 تا 7 طبقه و آپارتمانهای مسکن مهر به صورت 9 طبقه طراحی شدهاند. در برجهای شخصی ساز، ارتفاع ساختمانها به 10 طبقه نیز میرسد. در بخشهای ویلایی ساختمانها به صورت 2 طبقه طراحی و احداث شدهاند.
بررسیها نشان میدهد که کیفیت ساخت و متریال مصرفی به کار رفته در پروژه های مسکن مهر به طرز چشمگیری پایین تر از پروژههای شخصی ساز میباشد. این موضوع نشان از عدم مطلوبیت پروژههای مسکن مهر دارد.
در فازهای قدیمی و پروژههای شخصی ساز، واحدهای مسکونی با متراژهایی در حدود 80 تا 137 مترمربع طراحی شده و در پروژه های مسکن مهر متراژ واحدها در حدود 77 تا 101 مترمربع میباشد. واحدهای مسکن مهر عمدتاً دارای پلان و نقشه مشخص بودن و طراحی واحدها در این پروژه ها به صورت تیپ میباشد.
تأمین سرانه های شهری در فازهای مختلف پردیس
در موضوع توسعه شهری، علاوه بر احداث کاربریهای اصلی متناسب با نیاز جمعیت ساکن در هر محدوده، توجه به تأمین سرانه های مورد نیاز این افراد نیز ضروری میباشد. این سرانه ها شامل کاربریهایی همچون درمانی، آموزشی، مذهبی، ورزشی، فرهنگی، فضای سبز و خدمات عمومی میباشد.
در توسعه شهر پردیس، توجه به تأمین سرانه ها در فازهای قدیمی بسیار مشهود بوده و متناسب با نیاز ساکنین با جانمایی نسبتاً مطلوب صورت گرفته است. در فاز 8 نیز تا حدی این موضوع در نظر گرفته شده و سرانه ها مورد نیاز تأمین شده است. در فازهای 5، 9 و 11 کمبود یا جانمایی نادرست سرانه های تأمین شده به چشم میخورد. در محدوده این 3 فاز تنها 1 مجموعه درمانی در نظر گرفته شده که نشان از کمبود این کاربری در این محدوده دارد. در صورت عدم توجه به این موضوع، تأمین نیاز ساکنین در آینده با چالشهایی همراه خواهد شد.
قیمت فروش واحدهای مسکونی در فازهای جدید و قدیم پردیس
قیمت فروش واحدهای مسکونی در شهر پردیس به موقعیت قرارگیری در فازهای مختلف وابسته میباشد. فازهای قدیم شهر پردیس (فازهای 1 تا 4) به دلیل شخصی ساز بودن از کیفیت ساخت مطلوبتری نسبت به فازهای مربوط به مسکن مهر (5، 8، 9 و 11) برخوردار میباشند. بر این اساس واحدهای مسکونی در فازهای قدیمی با قیمتی در حدود 55 تا 57 درصد بیش از سایر فازها ارزشگذاری میشوند.
میانگین قیمت فروش واحدهای مسکونی در اردیبهشت ماه سال 1403 به صورت زیر میباشد.
- فازهای قدیم (1 تا 4): 44 میلیون تومان به ازای هر مترمربع
- فازهای جدید (مسکن مهر – 5، 8، 9 و 11): 28 میلیون تومان به ازای هر مترمربع
این قیمتها نسبت به اسفندماه 1402 در حدود 12 تا 13 درصد افزایش داشته است.
وضعیت کاربری اداری در فازهای مختلف شهر پردیس
کاربری اداری در فاز 1 و پس از آن در فاز 2 پردیس دارای بیشترین رونق میباشد. در بین واحدهای اداری طراحی شده، واحدهایی که در مراکز تجاری جانمایی شدهاند دارای قیمت و رونق بیشتر و به تبع آن تقاضای بیشتری میباشند. در این 2 فاز علاوه بر واحدهای اداری جانمایی شده در مجتمعهای تجاری، واحدها در موقعیتهایی همچون میدان امام و میدان عدالت نیز دارای رونق مطلوبی میباشند.
وضعیت کاربری تجاری در فازهای مختلف شهر پردیس
به طور کلی اغلب مراکز تجاری در شهر پردیس در فازهای قدیم و به طور خاص در فازهای 1 تا 3 جانمایی شدهاند. فاز 8 شهر پردیس نیز با توجه به رونق بیشتر، دارای مجتمع های تجاری فعال بیشتری نسبت به سایر فازهای مسکن مهر میباشد. از بین واحدهای جانمایی شده در مجتمع های تجاری، در حدود 31 درصد فاقد فعالیت هستند.
اراضی قابل ساخت در شهر پردیس
مالکیت اغلب اراضی در شهر پردیس به شرکت “عمران مسکن” و در برخی موارد، “تعاونی رزمندگان” تعلق دارد. باید توجه داشت که در شهر پردیس درصورتی که مالکیت اراضی با شرکت عمران باشد، ساخت آن ضروری بوده و عدم ساخت مشمول جریمه شده و زمین برای فروش در مزایده قرار خواهد گرفت.
برخی ضوابط شهرداری در مورد اراضی شهر پردیس
در فازهای قدیم حداکثر تعداد طبقات قابل بارگذاری معادل 4 و در فازهای جدید معادل 6 طبقه میباشد. به عبارت دیگر، میزان تراکم در فازهای قدیم نهایت 240 درصد و در فازهای جدید نهایت 360 درصد تعیین شده است. البته لازم به ذکر است، ارقام یاد شده میزان تراکم متداول بوده و قطع به یقین امکان صدور مجوزی فراتر از حدود تراکم یادشده نیز میسر میباشد.
یکی از موارد قابل توجه در مورد قوانین ساخت در پردیس، عدم اختصاص طبقه منفی 1 به پارکینگ بوده و در صورت طراحی پارکینگ در این طبقه (در صورت نیاز)، میبایست تأییدیه کمیسیون ماده 100 شهرداری دریافت گردد.